Autor: Janusz Polanowski
Mieszkam za granicą. Dowiedziałam się, że moja siostra w Polsce ma problemy – długi. Żeby nie stracić mieszkania, chce przepisać je na mnie. Muszę zaznaczyć, że przed 20 laty przepisałam na nią książeczki mieszkaniowe mojego męża i syna, w zamian ona miała przepisać to mieszkanie na moją córkę, ale nigdy tego nie zrobiła. Dziś potrzebuje pomocy, ale ja nie mam pieniędzy na jej długi. Boję się, że przepisanie teraz mieszkania na mnie to problem. Mogę przyjechać do kraju, ale czy jest sens?
Każdy człowiek jest odrębnym podmiotem prawa, więc sam ponosi odpowiedzialność za swe własne zobowiązania – a konkretnie długi (bo wierzytelność oznacza uprawnienie, zaś dług to obowiązek albo obowiązki). Przywołajmy treść art. 353 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.”
Tak zwane przepisanie tytułu prawnego do mieszkania na kogokolwiek przez Pani siostrę będzie oznaczało, że utraci tytuł prawny do mieszkania; jeżeli nawet samo mieszkanie „zostanie uratowane” (czyli nie dojdzie do egzekucji z lokalu), to i tak Pani siostra mieszkałaby już w cudzym mieszkaniu, z czym wiązałyby się obowiązki (a długi i tak mogłyby ją nadal obciążać). Mogłoby być ciężko godzić spłacanie zadłużenia oraz ponoszenie „kosztów mieszkaniowych”. Załóżmy wstępnie, że nabywca mieszkania (zwłaszcza z grona rodzinnego) pozwoliłby Pani siostrze korzystać z tegoż mieszkania na podstawie umowy użyczenia (od art. 710 do art. 719 K.c.) – czyli bez obowiązku uiszczania czynszu. Czy w takiej sytuacji Pani siostra byłaby w stanie ponosić „koszty bieżące”? Artykuł 713 K.c. stanowi: „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Załóżmy także, że nabywca mieszkania (np. Pani) ponosiłby koszty podstawowe – podatek od nieruchomości oraz (jakże częstą) opłatę za użytkowanie wieczyste (a takie opłaty aktualnie rosną). Czy Pani siostra byłaby w stanie uiszczać pozostałe opłaty. Jeżeli nie – to nabywca miałby długi (związane z mieszkaniem).
Przed podjęciem decyzji proszę sprawdzić rodzaj tytułu prawnego do tegoż mieszkania; zbywalne tytuły prawne do lokalu to własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dla nieruchomości lokalowych prowadzi się księgi wieczyste, zaś dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może zostać założona księga wieczysta (niekiedy księgę wieczystą dla takiego prawa zakłada się w związku z obciążeniem tytułu prawnego hipoteką, a hipoteka powstaje przez jej wpisanie do księgi wieczystej); księgi wieczyste są dostępne także przy pomocy łączy internetowych.
Zobacz też: Czy komornik może zająć odziedziczone mieszkanie
Jeżeli tytuł prawny do lokalu (własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) jest albo zostanie przed zmianą uprawnionego obciążone hipoteką, to nabywca (np. obdarowany albo kupujący) uzyska tytuł prawny obciążony hipotecznie. Hipoteka (wskazana w art. 244 K.c. oraz dokładniej uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece) jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.). Hipotekę zalicza się do rzeczowych zabezpieczeń wierzytelności – właściciel obciążonej hipoteką nieruchomości (art. 46 K.c.) może się zmieniać (np. na podstawie umowy albo na podstawie dziedziczenia), a obciążenie hipoteczne tytułu prawnego nadal trwa.
Gdyby Pani nabyła tytuł prawny do odnośnego mieszkania – w przypadku obciążenia hipotecznego tegoż tytułu prawnego – to stałaby się Pani odpowiedzialna rzeczowo za dług (hipotecznie zabezpieczony); wiązałoby się to z ryzykiem utraty tytułu prawnego – mieszkanie (a dokładniej: tytuł prawny do lokalu) mógłby stać się przedmiotem egzekucji (być może licytacji komorniczej). Nabycie hipotecznie obciążonego tytułu prawnego do lokalu może być ryzykowne (zwłaszcza w przypadku umowy kupna lub innej związanej z wysokimi wydatkami na zakup tytułu prawnego), ale samo w sobie nie oznacza przejęcia odpowiedzialności osobistej za dług – dłużnik (np. Pani siostra) dalej byłby osobiście odpowiedzialny za dług.
Odpowiedzialność osobista za dług mogłaby wiązać się z innego rodzaju okolicznościami. Dość często udzielane jest poręczenie (art. 876 i następne K.c.); proponuję rozważnie podpisywać dokumenty (przed ich podpisaniem), bo zdarzają się (nie tylko w Polsce) problemy w związku z podpisaniem (nawet „małego karteluszka”). Odpowiedzialność osobista za dług mogłaby być skutkiem dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.). Odziedziczenie zadłużonego spadku (art. 922 K.c.) może wiązać się z odpowiedzialnością za długi spadkowe (art. 1030 i następne K.c.). Od wejścia w życie nowej wersji przepisów prawnych, niecałe 2 lata temu, ryzyko z tym związane jest mniejsze, ale i tak trzeba rozważnie składać oświadczenia co do spadku (art. 1012 i następne K.c.).
Przeczytaj też: Kto dziedziczy długi po siostrze
Jeżeli tytuł prawny do odnośnego mieszkania nie jest obciążony hipotecznie, to i tak nabycie mieszkania (a właściwie tytułu prawnego do lokalu) od osoby poważnie zadłużonej mogłoby wiązać się z problemami. Chodzi głównie o możliwość wytoczenia przez pokrzywdzonego wierzyciela powództwa przewidzianego dla ochrony takiego wierzyciela – czyli z powództwem o nazwie „skarga Pauliańska” (od art. 527 do art. 534 K.c.). Przegranie takiego procesu cywilnego przez pozwanego nabywcę rzeczy (np. mieszkania) oznacza bezskuteczność umowy (na podstawie której nabyto tytuł prawny do lokalu) – art. 59 K.c. – bezskuteczność wobec wierzyciela, który wygrał sprawę cywilną z tego zakresu; mogłoby więc np. dojść do egzekucji z lokalu w celu uzyskania pieniędzy przez wierzyciela. Przegranie sprawy cywilnej może skutkować obowiązkiem zwrotu kosztów stronie wygrywającej – art. 98 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Zagadnienie tak zwanego przepisania przed laty książeczek mieszkaniowych jest praktycznie bez znaczenia (ewentualnie poza absolutnie wyjątkowymi sytuacjami) – zwłaszcza dla wierzyciela, który prawdopodobnie nie został oficjalnie powiadomiony o okolicznościach związanych z owymi książeczkami mieszkaniowymi.
Część prawnie istotnych informacji Pani mogłaby poznać na odległość – np. przy pomocy zdalnego dostępu do księgi wieczystej lub przez przesłanie (skanów) dokumentów (oby wszystkich mających znaczenie). Daleki jestem od zniechęcania Pani do pojawienia się w Polsce; wsparcie w ramach osobistej obecności może mieć duże znaczenie – w aspekcie ściśle prawnym odpowiednio wcześniejsze poznanie przez Panią wszystkich istotnych informacji mogłoby Pani pomóc w podjęciu odpowiednich decyzji. Być może Pani siostra udzieliłaby Pani pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.) – a pełnomocnictwo powinno zostać udzielone w formie pisemnej (o ile nie ma dodatkowych wymogów). Pełnomocnictwo mogłoby np. zawierać upoważnienie do pozyskiwania informacji u wierzyciela (wierzycieli) siostry.
Proponuję zapytać siostrę o to, jak doszło do zadłużenia. Nadal spotyka się (także w TVP) reklamy podmiotów pożyczających pieniądze w sposób, który może okazać się ryzykowny dla pożyczkobiorców. Poza tym są różne podmioty tej branży działające pokątnie, a nawet powiązane ze strukturami przestępczymi. Nie można więc wykluczyć zupełnie potrzeby powiadomienia organów ścigania – prokuratury lub większej policyjnej jednostki organizacyjnej (prowadzenie postępowania w poważnej sprawie wymaga sporych sił i środków).
Czasami nawet utrata cennej rzeczy (np. mieszkania) nie oznacza kresu problemów z długami. W takich sytuacjach w grę może wchodzić upadłość konsumencka.
Na koniec przedstawiam ewentualny wariant dodatkowy do rozważenia: Gdyby Pani zdecydowała się pomóc swej siostrze, to szczególnie ryzykowne byłoby darowanie pieniędzy (na spłacenie długów). Pożyczenie pieniędzy bez mającego znaczenie zabezpieczenia także wiązałoby się ze sporym ryzykiem. Mniejsze ryzyko byłoby, gdyby Pani wierzytelność (jako pożyczkodawcy) została zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki (np. na tytule prawnym do odnośnego mieszkania) – zwłaszcza w przypadku pierwszej w kolejności hipoteki; hipoteka może zostać ustanowiona nie tylko na własności, ale także na użytkowaniu wieczystym oraz na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (o ile dla takiego prawa jest albo zostanie założona księga wieczysta, bo do ustanowienia hipoteki dochodzi z chwilą jej wpisania w księdze wieczystej).
Zobacz również: Przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
