• Data: 2023-12-24 Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Hipoteka przymusowa i jej wygaśnięcie są kluczowymi aspektami w prawie dotyczącym nieruchomości i prawie zobowiązań. Artykuł ten omawia mechanizmy i konsekwencje związane z hipoteką przymusową, określając zarówno warunki jej powstania, jak i wygaśnięcia. Szczególnie istotne jest zrozumienie roli tytułu wykonawczego w procesie ustanawiania hipoteki oraz wpływ przysądzenia własności nieruchomości na wygaśnięcie hipotek przymusowych i innych obciążeń. Z taką sytuacją zetknął się pan Grzegorz, którego zapytanie posłuży nam jako przykład do omówienia tego zagadnienia.
Pan Grzegorz poprosił nas o poradę w kwestii zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Na nieruchomości, którą był zainteresowany, ustanowiono hipotekę przymusową, której wartość przekracza znacząco wartość samej nieruchomości. Pan Grzegorz chciał się dowiedzieć, czy jest możliwe wykreślnie tej hipoteki i w jaki sposób.
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Z przepisu tego wynika więc, że wpisu hipoteki może żądać wierzyciel, który ponadto musi legitymować się odpowiednim dokumentem stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej, tj. tytułem wykonawczym wystawionym na jego rzecz przeciwko dłużnikowi. Ponadto przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość (art. 65 ust. 1) bądź część ułamkowa nieruchomości (art. 65 ust. 3) stanowiąca odpowiednio własność bądź współwłasność dłużnika.
Zobacz też: Czy komornik może zająć dom obciążony hipoteką
Zgodnie z treścią artykułu 1000 Kodeksu postępowania cywilnego – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07, pod pojęciem „wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste”.
Od wymienionych zasad istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia, służebność przesyłu. Pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd, służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, gdy prawo służebności mieszkania zostało ujawnione w treści księgi wieczystej lub dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentów księgi wieczystej (prowadzonych przy każdej księdze wieczystej) pod warunkiem, gdy zgłoszenie tych praw nastąpiło najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.
Tak więc w przepisach art. 1000 § 1, art. 1003 § 2, art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 mowa jest o „wygaśnięciu wszelkich praw ciążących na nieruchomości” (art. 1000 § 1), o „wykreśleniu wszystkich hipotek obciążających nieruchomość” (art. 1003 § 2), o „prawach ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej” (art. 1024 § 1 pkt 5) i o „należnościach zabezpieczonych hipoteką” (art. 1025 § 1 pkt 5) – chodzi o hipoteki już wpisane do księgi wieczystej, a więc ujawnione w niej do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wierzyciele takich hipotek mogą powołać się na istniejącą hipotekę i brać udział w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Hipoteka wpisana już do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa i w jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 § 1 oraz art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5), a więc hipoteka wpisana do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa na podstawie jedynie samego tego postanowienia, jeżeli stwierdzono w nim zapłacenie przez nabywcę całej ceny gotówką (art. 1003 § 2).
Przeczytaj też: Czy komornik może zająć dom ze służebnością
Nie ma znaczenia, że hipoteka jest wyższa niż wartość nieruchomości. Wierzyciel zostanie zaspokojony – nawet tylko częściowo – to hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej w momencie złożenia wniosku o wpis nowego właściciela.
Istnieje jeszcze ryzyko związane z możliwością pojawienia się hipotek przymusowych, które zostaną wpisane po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, a przed jego prawomocnością i ujawnieniem nowego właściciela w księgach wieczystych. Jeśli jakiś wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki przymusowej już po przysądzeniu własności, ale jeszcze zanim nabywca został ujawniony w księgach wieczystych, taka hipoteka będzie obciążała nieruchomość i nie podlega wygaśnięciu.
Przykład przedsiębiorcy z długami
Jan Kowalski, właściciel małej firmy budowlanej, zmagający się z problemami finansowymi, został zobowiązany do spłaty długu na rzecz dostawcy materiałów. Dostawca, posiadając tytuł wykonawczy, wystąpił o ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości Jana. Hipoteka została wpisana do księgi wieczystej, co zapewniło dostawcy pewność odzyskania należności.
Przypadek rozwodu i podziału majątku
Małżeństwo Nowaków postanowiło się rozstać. W toku postępowania rozwodowego okazało się, że mąż zaciągnął kredyt hipoteczny, który został zabezpieczony na wspólnie posiadanej nieruchomości. Sąd, rozstrzygając o podziale majątku, przyznał żonie prawo do nieruchomości, jednocześnie orzekając, że mąż pozostaje zobowiązany do spłaty kredytu. W związku z tym, mimo zmiany właściciela, hipoteka przymusowa nadal obciążała nieruchomość do momentu spłaty zadłużenia.
Sytuacja z licytacją komorniczą
Ewa, inwestorka nieruchomościowa, kupiła na licytacji komorniczej mieszkanie. Przed licytacją na nieruchomości ciążyły hipoteki przymusowe. Zgodnie z prawem po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności wszystkie hipoteki wygasły, a Ewa stała się właścicielem nieruchomości wolnej od obciążeń. W ten sposób, inwestując w nieruchomość z licytacji, Ewa nabyła mieszkanie bez dodatkowych długów hipotecznych.
Hipoteka przymusowa stanowi istotny element w polskim systemie prawnym dotyczącym zabezpieczenia wierzytelności. Może ona powstać w wyniku posiadania przez wierzyciela tytułu wykonawczego i obciąża nieruchomości dłużnika aż do momentu uregulowania długu. Jednakże w konkretnych sytuacjach, takich jak licytacja komornicza, hipoteka przymusowa może wygasnąć, co ma istotne znaczenie dla nowych właścicieli nieruchomości. Zrozumienie tych procesów jest kluczowe zarówno dla wierzycieli, jak i dłużników, a także dla potencjalnych inwestorów w nieruchomości.
Potrzebujesz fachowej porady prawnej dotyczącej hipoteki przymusowej lub innych zagadnień prawa nieruchomości? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne konsultacje online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism, dostosowanych do Twojej indywidualnej sytuacji. Zapraszamy do nawiązania kontaktu poprzez formularz umieszczony pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
