• Data: 2024-06-04 Autor: Katarzyna Siwiec
Jestem właścicielką mieszkania z kredytem hipotecznym banku, który spłacam regularnie. Komornik ogłosił licytację mieszkania za mój dług z innego tytułu, który wynosi 18 tys. zł. Mieszkanie warte jest około 500 tys. Kredyt do spłaty wynosi 500 tys. kapitału. Komornik wycenił nieruchomość tylko na 370 tys. zł. Czy komornik może w takim przypadku przystąpić do licytacji? Jeżeli sprzeda mieszkanie za 3/4 wartości, to nie zaspokoi roszczeń wierzyciela, bo w pierwszej kolejności jest bank. Co w takim przypadku dzieje się z dalszą spłatą kredytu i z lokatorami? Mieszkam z dwójką dzieci.
Pyta Pani, czy komornik może w takim przypadku przystąpić do licytacji. Odpowiedź jest twierdząca. Może przystąpić do licytacji i fakt, że nieruchomość jest przedmiotem hipoteki, nie jest przeszkodą do prowadzenia egzekucji. W przeważającej większości to właśnie takie nieruchomości sprzedaje się w drodze licytacji komorniczej.
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Oznacza to, że nieruchomość obciążoną hipoteką można bez żadnych ograniczeń sprzedawać, darować, zamieniać itd.
Pisze Pani: „Jeżeli sprzeda mieszkanie za 3/4 wycenionej wartości, to nie zaspokoi roszczeń wierzyciela, bo w pierwszej kolejności jest bank”.
Zobacz też: Licytacja komornicza a hipoteka
Ogólną regułą jest to, że wierzycielowi hipotecznemu przy zaspokojeniu z nieruchomości przysługuje pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w wypadku, gdy właściciel nieruchomości jest równocześnie dłużnikiem osobistym kogo innego, wówczas z sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości zaspokojone zostaną najpierw roszczenia wierzyciela hipotecznego, a dopiero z pozostałej sumy – roszenia wierzycieli osobistych właściciela nieruchomości.
Precyzyjnie mówi o tym art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego, stanowiąc, że wierzyciel hipoteczny zaspokajany jest w piątej kolejności, a wierzyciele prowadzący egzekucję, jeśli hipotek nie mają, dopiero w dziewiątej kategorii. Oznacza to tym samym, że dopiero jeśliby pieniędzy uzyskanych z egzekucji będzie więcej niż kwota hipoteki, to wierzyciele niemający hipoteki mogę zostać zaspokojeni.
Tak więc dokładnie jest, że pierwszy dostanie pieniądze z uzyskanej ceny właśnie bank.
Kolejne Pani pytanie brzmiało: „Co w takim przypadku dzieje się z dalszą spłatą kredytu i z lokatorami? Mieszkam z dwójką dzieci.”
W wyniku sprzedaży licytacyjnej, zgodnie z treścią art. 1000 K.p.c., hipoteka banku wygaśnie. Bank pomniejszy wartość kredytu o kwotę mu przekazaną w wyniku sprzedaży nieruchomości i niestety, ale różnica, jeśli taka będzie, nadal pozostanie do spłaty. Bank będzie miał prawo nadal domagać się od Pani zapłaty aż do całkowitego zaspokojenia kwoty kredytu i ewentualnie będzie mógł to egzekwować z innych składników Pani majątku.
Przeczytaj też: Licytacja 1/2 mieszkania
Jeśli natomiast chodzi o Panią i dzieci, to albo się Pani sama dobrowolnie gdzieś wyprowadzi, albo będzie trzeba przeprowadzić eksmisję i tu ma Pani prawo do tzw. lokalu socjalnego. Lokal taki przyznaje się w procesie o eksmisję, jeśli spełnione są warunki (tak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych, zasobie mieszkaniowym gminy i zmianie kodeksu cywilnego – „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu”.)
Zacytuję poniżej także ust. 2-7 tego przepisu:
„2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.
3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.
6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.”
Zatem w myśl ust. 7 do lokali prywatnych, że tak je nazwę, nie stosuje się ust. 4, czyli sąd nie musi obligatoryjnie (np. lokatorce w ciąży) przyznać lokalu socjalnego. Nie musi, nie oznacza, że nie może, bo jak najbardziej może – zależy to od uznania sądu.
Jeśli sąd w wyroku eksmisyjnym nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, osobę, wobec której orzeczono eksmisję, i tak trzeba eksmitować do pomieszczenia tymczasowego, który też należy wskazać.
Proszę jednak pamiętać, że wystawienie mieszkania na sprzedaż wcale nie musi się wiązać z tym, że ktoś kupi to mieszkanie. Wiele licytacji do tego bowiem nie prowadzi, bo brak jest zainteresowanych nabyciem.
Na marginesie jeszcze dodam, że skoro według Pani nieruchomość jest źle oszacowana, może Pani zaskarżyć opis i oszacowanie, bo zaniżenie wartości nie jest dla Pani korzystne.
Zobacz również: Mieszkanie z osobą chora psychicznie
Licytacja mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwa nawet w przypadku innych długów, jednakże wierzyciel hipoteczny zawsze ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Oznacza to, że uzyskane z licytacji środki w pierwszej kolejności pokrywają dług hipoteczny, a ewentualne pozostałości trafiają do innych wierzycieli. Dłużnik może także zostać eksmitowany, ale w określonych przypadkach sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego.
Skorzystaj z naszych usług prawnych online, aby uzyskać profesjonalne porady oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism prawnych związanych z licytacją mieszkania i innymi kwestiami prawnymi. Gwarantujemy szybkie i rzetelne wsparcie dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
