• Data: 2023-12-27 Autor: Michał Berliński
W artykule przyjrzymy się zawiłościom prawnym dotyczącym obciążeń, jakie mogą ciążyć na nieruchomościach i ich wpływie na wartość majątku. Omówimy mechanizmy prawne, które pozwalają na ujawnienie i rozliczenie takich obciążeń, w tym szczególny przypadek służebności osobistej i jej wpływ na proces oszacowania wartości nieruchomości przed licytacją. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Witolda.
Wynikł problem z odpowiednim zrozumieniem zapisu z aukcji komorniczej i pan Witold zwrócił się do nas o wyjaśnienia. Otóż w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przed jej zajęciem i wpisem ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości nie została ujawniona służebność osobista mieszkania polegająca na dożywotnim i bezpłatnym korzystaniu z całego lokalu, której wartość oszacowana została na kwotę 45 000 zł. Wartość nieruchomości podana została bez uwzględnienia służebności, która ze względu na brak ujawnienia w księdze wieczystej, przed dokonaniem wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, nie zostanie zaliczona na cenę nabycia, będzie uwzględniona w planie podziału sumy uzyskanej w egzekucji z nieruchomości. Pan Witold pyta więc, czy kwota 45 000 zł jest do zapłaty przez kupującego i czy w tym momencie służebność zostanie spłacona?
Ogólną zasadą jest, iż wszelkie obciążenia nieruchomości powinny zostać ujawnione w księdze wieczystej zgodnie z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednak czasem dzieje się tak, że roszczenia i inne zobowiązania zostają ujawnione dopiero przy sporządzaniu opisu i oszacowania.
Służebność osobista została wyceniona przez biegłego sądowego dokonującego wyceny całej przedmiotowej nieruchomości na kwotę 45 000 zł i o taką kwotę powinna zostać obniżona suma oszacowania przedmiotowej nieruchomości, gdyż tego rodzaju służebności, które obciążają nieruchomości, de facto zmniejszają ich wartość. Wobec tego wskazać należy, że suma oszacowania przedmiotowej nieruchomości, gdyby ta nie była obciążona żadną służebnością, byłaby o te 45 000 zł niższa.
Wskazać należy, że prawo to zostało wpisane przez dłużnika w celu zniechęcenia do zakupu przedmiotowej nieruchomości potencjalnych chętnych do jej nabycia. Niestety, prawo to zostało ustanowione przed wpisaniem informacji od komornika sądowego o zajęciu, a co za tym idzie – jest skuteczne pod względem formalnym i nie korzysta z ograniczeń, jakie prawo przewiduje dla rozporządzania nieruchomością po jej zajęciu. Jedyną możliwość zaskarżenia tej czynności ma osoba, która ma w tym interes prawny, czyli przede wszystkim wierzyciel — bowiem taki wpis znacznie obniża wartość nieruchomości, a co za tym idzie, jest działaniem na szkodę wierzyciela lub wierzycieli i w drodze skargi pauliańskiej może zostać uznane przez sąd za bezskuteczne względem wierzyciela. Powyższe wypełnia również znamiona przestępstwa określonego w art. 300 Kodeksu karnego, który to mówi o uszczuplaniu majątku i ochronie wierzyciela. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które uzyskałby pan Witold w przypadku nabycia tej nieruchomość, nie będzie stanowić podstawy prawnej do wykreślenia ograniczenia w postaci prawa dożywotnika.
Co do zasady, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej ograniczeń, jednak są przewidziane wyjątki, o których poniżej. Zgodnie bowiem z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego:
„§ 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2) (uchylony);
3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4) służebność przesyłu.
§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego”.
Zobacz też: Wykreślenie wszczęcia egzekucji
Zgodnie z § 3 ww. artykułu ujawnione w księdze wieczystej lub w inny sposób prawa dożywotnika pozostają w mocy. Co do samego prawa dożywocia — jest ono prawem niezbywalnym, jednak w wyjątkowych przypadkach można się tego prawa zrzec lub zamienić na rentę.
Przeczytaj też: Egzekucja komornicza z nieruchomości
Może się zdarzyć, że z jakichkolwiek powodów między panem Witoldem, jeśli kupi nieruchomość, a dożywotnikami wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby w dalszym ciągu pozostawały ze sobą w bezpośrednim sąsiedztwie. Wówczas na żądanie jednej ze stron sąd na podstawie wyroku sądowego może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Czyli np. można ustalić rentę odpowiadającą wartości tego prawa, np. może to być taka kwota, o jaką obniżona jest cena za nieruchomość. Umowa dożywocia, jak każda inna umowa, może być również za zgodą obu stron zmieniona lub rozwiązana. Takie prawo pozwala na zamianę dożywocia na inną formę rekompensaty, którą najczęściej jest renta (umowa notarialna).
W sytuacji takiej jak opisana przez pana Witolda cena wywoławcza nieruchomości nie jest obniżona o wartość tej służebności. Jednak zgodnie z przekazanymi informacjami kwota ta będzie uwzględniona w planie podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży. Ta należność będzie korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia w planie podziału, bowiem ciążyła na nieruchomości przed dokonaniem zajęcia przez komornika. Więc najpierw zaspokojone zostaną koszty komornika i wydatki na sprawy w kategorii 1, a potem należności pana Witolda, czyli zwrot tej kwoty za służebność, a następnie pieniądze do wierzycieli, których sprawy są prowadzone. To wszystko dlatego, że cena nie została obniżona. I teraz najważniejsze. Osoby uprawnione z tytułu dożywocia mogą uzyskać ekwiwalent swoich praw, uczestnicząc w planie podziału w wypadku, gdy nie przysługuje im pierwszeństwo wynikające z wpisu, o czym stanowi art. 12 ustawy o księdze wieczystej i hipotekach. W przeciwnej sytuacji, tj. w razie przysługiwania pierwszeństwa przed hipotekami albo braku obciążenia hipotecznego, a także w razie pełnego pokrycia wartości tych praw w cenie, prawa obciążające utrzymują się mimo przejścia własności na nabywcę. Dlatego też albo pan Witold otrzyma zwrot kwoty, na jaką jest wyceniona ta służebność, jeśli prawo to pozostanie w mocy, albo kwota ta przypadnie osobie dożywotnika, jeśli służebność zostanie wykreślona.
Abym stwierdzić, czy prawo to zostanie wykreślone, potrzebny byłby numer księgi wieczystej oraz data ustanowienia tej służebności.
Przykład 1
Pan Kowalski zakupił działkę budowlaną, nie zdając sobie sprawy, że na jej terenie istnieje służebność przejazdu na rzecz sąsiedniej nieruchomości. Odkrył to dopiero po zakupie, kiedy sąsiad zaczął regularnie korzystać z drogi przebiegającej przez jego działkę. Ta niespodziewana służebność nie tylko ograniczyła prywatność Pana Kowalskiego, ale także obniżyła wartość jego nieruchomości.
Przykład 2
Pani Nowak postanowiła kupić mieszkanie na licytacji komorniczej. Po dokonaniu zakupu i wpisaniu do księgi wieczystej, dowiedziała się, że na mieszkaniu ciąży zajęcie komornicze z powodu długów poprzedniego właściciela. Pani Nowak musiała podjąć kroki prawne, aby uwolnić nieruchomość od tych obciążeń, co wiązało się z dodatkowymi kosztami i czasem.
Przykład 3
Starszy małżeństwo, Państwo Jankowscy, zdecydowali się na zrzeczenie się prawa dożywocia na swojej rodzinnej posiadłości na rzecz swojego syna. W zamian za to syn zobowiązał się wypłacać im regularną rentę, zapewniając stabilność finansową na ich starość. Taka umowa pozwoliła Państwu Jankowskim na spokojne życie bez obaw o utrzymanie posiadłości, a syn mógł wcześniej przejąć nieruchomość.
Artykuł rzuca światło na skomplikowane i często nieoczekiwane kwestie prawne związane z obciążeniami nieruchomości. Od służebności, przez zajęcia komornicze, aż po prawa dożywotnie, obciążenia te mogą znacząco wpłynąć na wartość i użytkowanie nieruchomości. Kluczowe jest, aby potencjalni nabywcy byli świadomi istniejących obciążeń i odpowiednio się do nich przygotowali, co może zaoszczędzić im czasu, pieniędzy i stresu w przyszłości.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej obciążeń nieruchomości lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online i profesjonalnego sporządzania pism, aby zapewnić sobie spokój i bezpieczeństwo prawne. Formularz kontaktowy znajdziesz pod tekstem – nie zwlekaj, napisz do nas.
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
