Zakup nieruchomości z egzekucją komorniczą

Planuję zakup mieszkania własnościowego spółdzielczego, wobec którego wszczęta jest egzekucja komornicza (wniosek o dokonanie wpisu do zbioru dokumentów o wszczęciu egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości). Ponadto mieszkanie jest zadłużone na kilka tysięcy w samej spółdzielni. Warunki pokrycia przez mnie zadłużenia (na dzień zawarcia umowy) będą opisane w formie umowy przedwstępnej sporządzonej u notariusza – wniosę zadatek. Tutaj sprawa wydaje mi się oczywista. Jednak nurtuje mnie inna sprawa: Co jeśli w międzyczasie (biorąc pod uwagę czas od zawarcia umowy przedwstępnej do finalizacji końcowej transakcji) pojawią się kolejne wnioski o wszczęcie egzekucji od kolejnych wierzycieli? Zakładam, że sprzedający nie ma złej woli ukrycia takowych zobowiązań, nie mniej sytuacji wykluczyć nie mogę. Czy artykuły 627-634 K.c. zabezpieczają mnie przed wszelkimi nieujawnionymi zobowiązaniami? Czy w umowie przedwstępnej u notariusza powinienem zażądać wpisania jakichś dodatkowych klauzul ograniczających moją odpowiedzialność wobec &bdquo;nowych” wierzycieli?

Zakup mieszkania własnościowego spółdzielczego, wobec którego wszczęta jest egzekucja komornicza Przede wszystkim proponowałabym przemyśleć tę transakcję i ewentualnie nabyć nieruchomość od komornika w drodze licytacji publicznej. Bowiem art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Skoro toczy się postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości, oznacza to, że w tym postępowaniu została ona zajęta.

Istotą tego przepisu jest z kolei to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości, tak jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. Tak więc Pan kupi tę nieruchomość, zapłaci dłużnikowi cenę, a i tak egzekucja z tej nieruchomości będzie mogła się odbyć.

Natomiast odpowiadając stricte na Pana pytanie – art. 927K.p.c. mówi, że wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel.

Aczkolwiek jak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2006 r., wydana w sprawie III CZP 16/06 , wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne.

W uchwale tej sąd wypowiedział się, że przyjęcie, iż zbycie zajętej nieruchomości jest bezskuteczne także w stosunku do wierzyciela, który nie skierował egzekucji do nieruchomości ani nie przyłączył się do niej przed zbyciem, prowadziłoby do niemającej oparcia w przepisach asymetrii skutków rozporządzenia przedmiotem zajętym w postępowaniu egzekucyjnym jedynie ze względu na to, co jest tym przedmiotem.

Zobacz też: Wzmianka o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej

[PRZYCISK_1]

Przyłączenie się wierzyciela do postępowania egzekucyjnego Podobnie też stanowi postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 26 czerwca 2013 r., wydane w sprawie I Ca 245/13 , gdzie uznano, że przyłączenie się wierzyciela do postępowania egzekucyjnego na podstawie art. 927 K.p.c. należy traktować jak wszczęcie egzekucji na jego rzecz, a tym samym wiązać je z zastosowaniem art. 924 i 925 K.p.c., zarówno w zakresie dokonania wpisu w księdze wieczystej, jak i skutków określonych w art. 930 § 1 K.p.c. W konsekwencji wierzyciel, który przyłączył się do postępowania egzekucyjnego, może powołać się wobec osoby trzeciej na skutki zajęcia nieruchomości tylko wtedy, gdy dokonano w księdze wieczystej wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu.

Wspomniane przez Pana w pytaniu przepisy w ogóle nie mają zastosowania. Reasumując, nabycie tej nieruchomości po zajęciu powoduje, że wierzyciel nadal może prowadzić z niej egzekucję, ale dotyczy to tylko wierzycieli, którzy już się przyłączyli, a nie tych, którzy mogą się przyłączyć w przyszłości, bo tych art. 930 już nie dotyczy.

Żadne klauzule w umowie notarialnej nie wyłączą stosowania przepisu art. 930 K.p.c .

Przeczytaj też: Służebność osobista a licytacja komornicza

[PRZYCISK_2]

[SZARY]

Przykłady Nieoczekiwane zobowiązania Marek znalazł atrakcyjne cenowo mieszkanie, które było objęte egzekucją komorniczą. Po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłacie zadatku, dowiedział się, że oprócz długów wobec spółdzielni, pojawiły się nowe roszczenia ze strony innych wierzycieli. Mimo że sprzedający zapewniał o pełnej jawności, Marek musiał weryfikować dodatkowe zobowiązania i negocjować nowe warunki, aby uniknąć przyszłych komplikacji.

Zakup na licytacji vs. umowa prywatna Anna miała możliwość kupienia zadłużonego mieszkania bezpośrednio od właściciela lub w ramach licytacji komorniczej. Zdecydowała się na licytację, bo dzięki temu miała pewność, że nieruchomość zostanie oczyszczona z długów. W przeciwieństwie do kolegi, który kupił podobne mieszkanie poza licytacją i musiał mierzyć się z wierzycielami byłego właściciela, Anna uniknęła dodatkowych problemów.

Niespodziewane konsekwencje Tomasz kupił spółdzielcze mieszkanie z egzekucją komorniczą, zakładając, że po finalizacji transakcji wszelkie problemy znikną. Niestety, nie zauważył, że na nieruchomość został nałożony wpis egzekucyjny, który pozwalał wierzycielowi nadal prowadzić postępowanie. Po zakupie komornik wszczął egzekucję wobec jego nowej nieruchomości, a Tomasz musiał dochodzić swoich praw w sądzie, co znacząco wydłużyło proces przejęcia mieszkania.

Podsumowanie Zakup nieruchomości objętej egzekucją komorniczą wiąże się z licznymi ryzykami, które mogą skutkować dodatkowymi zobowiązaniami dla nowego właściciela. Kluczowe jest dokładne sprawdzenie statusu prawnego mieszkania oraz świadomość, że wierzyciele już prowadzący egzekucję mogą dochodzić swoich roszczeń nawet po zmianie właściciela. Bezpieczniejszą opcją jest zakup w ramach licytacji komorniczej, która daje pewność uwolnienia nieruchomości od długów. W przypadku transakcji prywatnej niezbędna jest staranna analiza dokumentów, konsultacja z prawnikiem i uwzględnienie w umowie klauzul minimalizujących ryzyko nowych roszczeń.

Oferta porad prawnych Potrzebujesz fachowej porady prawnej przed zakupem nieruchomości z egzekucją komorniczą? Skorzystaj z konsultacji online z doświadczonym prawnikiem, który pomoże Ci przeanalizować ryzyko, sprawdzić dokumentację i przygotować odpowiednie zapisy w umowie. Otrzymasz szybkie i konkretne wskazówki, które pozwolą Ci uniknąć nieprzewidzianych problemów prawnych. Skontaktuj się już dziś i podejmij świadomą decyzję!

[KONIEC]

Źródła: 1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2006 r., wydana w sprawie III CZP 16/06 3. Postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 26 czerwca 2013 r., wydane w sprawie I Ca 245/13