Autor: Katarzyna Siwiec
Planuję zakup mieszkania własnościowego spółdzielczego, wobec którego wszczęta jest egzekucja komornicza (wniosek o dokonanie wpisu do zbioru dokumentów o wszczęciu egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości). Ponadto mieszkanie jest zadłużone na kilka tysięcy w samej spółdzielni. Warunki pokrycia przez mnie zadłużenia (na dzień zawarcia umowy) będą opisane w formie umowy przedwstępnej sporządzonej u notariusza – wniosę zadatek. Tutaj sprawa wydaje mi się oczywista. Jednak nurtuje mnie inna sprawa: Co jeśli w międzyczasie (biorąc pod uwagę czas od zawarcia umowy przedwstępnej do finalizacji końcowej transakcji) pojawią się kolejne wnioski o wszczęcie egzekucji od kolejnych wierzycieli? Zakładam, że sprzedający nie ma złej woli ukrycia takowych zobowiązań, nie mniej sytuacji wykluczyć nie mogę. Czy artykuły 627-634 K.c. zabezpieczają mnie przed wszelkimi nieujawnionymi zobowiązaniami? Czy w umowie przedwstępnej u notariusza powinienem zażądać wpisania jakichś dodatkowych klauzul ograniczających moją odpowiedzialność wobec „nowych” wierzycieli?
Przede wszystkim proponowałabym przemyśleć tę transakcję i ewentualnie nabyć nieruchomość od komornika w drodze licytacji publicznej. Bowiem art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.
Skoro toczy się postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości, oznacza to, że w tym postępowaniu została ona zajęta.
Istotą tego przepisu jest z kolei to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości, tak jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. Tak więc Pan kupi tę nieruchomość, zapłaci dłużnikowi cenę, a i tak egzekucja z tej nieruchomości będzie mogła się odbyć.
Natomiast odpowiadając stricte na Pana pytanie – art. 927K.p.c. mówi, że wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel.
Aczkolwiek jak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2006 r., wydana w sprawie III CZP 16/06, wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne.
W uchwale tej sąd wypowiedział się, że przyjęcie, iż zbycie zajętej nieruchomości jest bezskuteczne także w stosunku do wierzyciela, który nie skierował egzekucji do nieruchomości ani nie przyłączył się do niej przed zbyciem, prowadziłoby do niemającej oparcia w przepisach asymetrii skutków rozporządzenia przedmiotem zajętym w postępowaniu egzekucyjnym jedynie ze względu na to, co jest tym przedmiotem.
Zobacz też: Wzmianka o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej
Podobnie też stanowi postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 26 czerwca 2013 r., wydane w sprawie I Ca 245/13, gdzie uznano, że przyłączenie się wierzyciela do postępowania egzekucyjnego na podstawie art. 927 K.p.c. należy traktować jak wszczęcie egzekucji na jego rzecz, a tym samym wiązać je z zastosowaniem art. 924 i 925 K.p.c., zarówno w zakresie dokonania wpisu w księdze wieczystej, jak i skutków określonych w art. 930 § 1 K.p.c. W konsekwencji wierzyciel, który przyłączył się do postępowania egzekucyjnego, może powołać się wobec osoby trzeciej na skutki zajęcia nieruchomości tylko wtedy, gdy dokonano w księdze wieczystej wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu.
Wspomniane przez Pana w pytaniu przepisy w ogóle nie mają zastosowania. Reasumując, nabycie tej nieruchomości po zajęciu powoduje, że wierzyciel nadal może prowadzić z niej egzekucję, ale dotyczy to tylko wierzycieli, którzy już się przyłączyli, a nie tych, którzy mogą się przyłączyć w przyszłości, bo tych art. 930 już nie dotyczy.
Żadne klauzule w umowie notarialnej nie wyłączą stosowania przepisu art. 930 K.p.c.
Przeczytaj też: Służebność osobista a licytacja komornicza
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
