• Data: 2024-01-13 Autor: Janusz Polanowski
Decyzję o zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką należy dobrze przemyśleć. Kupujący powinien mieć świadomość, jakie prawne i ekonomiczne konsekwencje niesie taka transakcja. W niniejszym artykule omówimy zagadnienia związane z nabyciem domu obciążonego hipoteką. Wyjaśnimy również, czym jest skarga pauliańska. Powyższe kwestie przeanalizujemy na przykładzie pana Kamila, który planuje kupić dom od swojego teścia.
Teść pana Kamila prowadzi firmę, ale ma duże problemy z wypłacalnością. Posiada dom, w którym mieszka pan Kamil z żoną. Nieruchomość ta została obciążona hipoteką. Pan Kamil wraz z żoną chciałby kupić ten dom, obawia się jednak, że wpakuje się w kłopoty. Problem stanowi obciążenie hipoteki i fakt bliskiego pokrewieństwa. Pan Kamil i jego żona nie chcieliby, aby ktoś po 2–3 latach powołał się na skargę pauliańską, unieważnił sprzedaż i obciążył ich długami teścia. Pan Kamil poinformował nas, że dodatkowo w ostatnim czasie dopisano w księdze hipotekę przymusową z urzędu skarbowego na kwotę przekraczającą trzykrotnie wartość domu – 2 miliony złotych. Oprócz tego są pomniejsze obciążenia i hipoteka przymusowa z ZUS-u. Pan Kamil zapytał nas, co ryzykuje, kupując dom z hipoteką przekraczającą jego wartość. Chciał wiedzieć, czy taki dom da się w ogóle sprzedać, aby nie przejąć zobowiązań, i czy lepiej rozejrzeć się za innym domem.
Jeśli w dyspozycji pana Kamila i jego małżonki są tak duże środki, że starczyłoby ich na spłacenie długów teścia, to rozsądniej byłoby spłacić jego długi (bez nabywania od dłużnika czegokolwiek większej wartości) niż pakować się w problemy, które są bardzo prawdopodobne w przypadku nabycia domu od osoby tak bardzo zadłużonej. Większy sens od kupowania domu z tak poważnymi obciążeniami hipotecznymi mogłoby mieć opłacenie dla teścia pana Kamila pomocy prawnej – być może w jej ramach udałoby się doprowadzić przynajmniej do ograniczenia obciążeń, a może nawet osiągnąć dalej idące efekty.
Oczywiście, finansowanie usług prawniczych dla kogoś innego powinno zostać odpowiednio opodatkowane; np. umową podobną do pożyczki (art. 720 i następne K.c.) – podobną, ponieważ pożyczenie pieniędzy (szczególnie większej kwoty) mogłoby skutkować przeprowadzeniem egzekucji z takich pieniędzy (a więc nie zostałby osiągnięty cel w postaci opłacenia usług prawniczych). Dodać można, że skarga pauliańska wydaje się mało prawdopodobna – z uwagi na wprost kolosalne obciążenia hipoteczne.
Zobacz też: Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Skarga pauliańska (po łacinie: action pauliana) to rozwiązanie prawne, które ma chronić wierzyciela przed zagrażającymi jego uprawnieniom (wierzycielskim) czynnościami prawnymi dłużnika; potocznie często mówi się o ochronie przed „ukrywaniem majątku”. To rozwiązanie prawne (znane już w starożytnym Rzymie) uregulowano w artykułach: od 527 do 534 K.c. Ustawodawca polski umożliwia wytaczanie powództwa na podstawie tych przepisów w ciągu 5 lat od dokonania czynności prawnej, którą wierzyciel czuje się pokrzywdzony (jako wierzyciel danego dłużnika). Jeżeli sąd powództwo tego rodzaju uznaje (czyli przychyla się do niego), to orzeka bezskuteczność względną (ogólnie uregulowaną w art. 59 K.c.). Oznacza to, że czynność prawna jest traktowana jako bezskuteczna względem określonego podmiotu – w przypadku skargi pauliańskiej takim podmiotem jest wierzyciel, którego sąd uznał za pokrzywdzonego daną czynnością prawną. To odróżnia bezskuteczność względną od nieważności czynności prawnej (ogólnie: art. 58 K.c.).
W ocenie ryzyka skargi pauliańskiej w związku z opisaną przez pana Kamila sytuacją zapewne szczególnie pomoże nam przyjrzenie się treści artykułu 527 K.c.:
„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.
Pan Kamil wskazał takie wartości hipotek – obciążeń własności (art. 140 K.c.) danej nieruchomości (art. 46 K.c.) – że trudno określić, czy sprzedaż nieruchomości z domem mogłaby spowodować niewypłacalność jej aktualnego właściciela w wyższym stopniu, co jest bardzo ważne przy ocenie sytuacji, do której ktoś życzyłby sobie stosowania przepisów o skardze pauliańskiej. Gdyby tak było, to każda osoba będąca w bliskim stosunku z teściem pana Kamila mogłaby zostać pozwana (a właściwie współpozwana z dłużnikiem) na podstawie przepisów o skardze pauliańskiej. Wytoczenie powództwa wiąże się z opłatami (i innymi kosztami). Wierzycielowi bez zabezpieczeń hipotecznych mogłoby się to nie opłacać, zaś wierzyciele hipoteczni już są zabezpieczeni.
Ludzie potrafią zachowywać się nieracjonalnie, ale fundamentalne znaczenie mają konstrukcje prawne oraz szansa na opłacalność prawnie ryzykownych zachowań. Za przykład niech posłuży brzmienie art. 83 K.c.:
„§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze”.
Tak zwane zapisanie na kogoś (czyli na osobę podstawioną) to przejaw pozornej czynności prawnej, zaś pozorność to jedna z wad oświadczenia woli (od art. 82 do art. 88 K.c.) – zaś wady oświadczenia woli należą do przesłanek nieważności czynności prawnych (art. 58 K.c.).
Jak widać, warto zwrócić szczególną uwagę na aspekty ekonomiczne – w tym na zestawienie wysokości hipotek oraz rynkowej wartości danej nieruchomości. To może także odstręczyć od uciekania się do zachowań bardzo ryzykownych; działanie w celu zaszkodzenia wierzycielowi może być nawet przestępstwem – choć w tym przypadku (jeśli hipoteki i zabezpieczone nimi wierzytelności są prawidłowe) mogłoby raczej dojść do usiłowania popełnienia przestępstwa niż do jego popełnienia.
Prawdopodobnie trudno byłoby znaleźć rozsądnego człowieka, który chciałby brać udział w „ukrywaniu majątku już zahipotekowanego” (czyli jawnie zabezpieczonego). Hipoteka (a właściwie hipoteki) na nieruchomości nie wyklucza egzekucji z ruchomości. Niekiedy nawet zameldowanie pod tym samym adresem z dłużnikiem może uzasadniać podjęcie kroków ochronnych przed ewentualną „wizytą” komornika; tytułem przykładu: odrębne pomieszczenia, a przynajmniej odrębne szafy z rzeczami dłużnika.
Przejdźmy teraz do zagadnień hipotecznych.
Choć hipoteka jest zaliczana do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), to w Kodeksie cywilnym jest wspomniana (art. 244), zaś dokładną regulację prawną jej dotyczącą zawarto w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa ta w swym artykule 3 ust. 1 stanowi „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”.
Hipoteki zostały ujawnione (wpisane), więc już z uwagi na ten przepis prawny ewentualny nabywca nieruchomości – którą właściciel może zbyć (jeśli znajdzie się chętny do jej nabycia) – z uwagi na zacytowany przepis nie byłby chroniony; warto zapoznać się również z innymi przepisami na początku ustawy o księgach wieczystych i hipotece (gdzie wyrażono zasady i domniemania z księgami wieczystymi związane).
Hipotece poświęcono dział II ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dział zaczynający się artykułem 65, którego ustęp 1 ma następującą treść: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Ktokolwiek nabędzie hipotecznie obciążoną nieruchomość, powinien brać pod uwagę ryzyko egzekucji z tak obciążonej nieruchomości – nie tylko w przypadku nabycia na podstawie umowy (np. umowy sprzedaży lub umowy darowizny), ale również w przypadku nabycia nieruchomości hipotecznie obciążonej w ramach dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.). Takie ryzyko istnieje niezależnie od ewentualnego dodatkowego zagrożenia skargą pauliańską.
Bez wątpienia „zahipotekowana” nieruchomość może być przedmiotem obrotu prawnego. Tytułem przykładu: własność takiej nieruchomości może zostać przeniesiona na podstawie umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) albo na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.).
Jeżeli się nabywa nieruchomość obciążoną hipotecznie, to intencje (odnośnie do spłacania długów) są pozbawione prawnego znaczenia, bo każdoczesny właściciel obciążonej hipotecznie nieruchomości odpowiada za spłacenie hipoteki. Na tym właśnie polega zabezpieczenie rzeczowe (którego rodzajem jest hipoteka) oraz związana z takim zabezpieczeniem odpowiedzialność rzeczowa (związana z majątkiem obciążonym w ten sposób). Nabywca nieruchomości „z hipoteką” odpowiada za dług wyłącznie z nieruchomości hipotecznie obciążonej; nie odpowiada z innych składników własnego majątku (poza sytuacjami, gdy za dany dług odpowiada także osobiście, np. jako współdłużnik albo jako poręczyciel).
Samo przeniesienie własności (czyli zbycie) nieruchomości z obciążeniem hipotecznym nie powoduje ani wygaśnięcia hipoteki, ani nie zabezpiecza przed egzekucją. Decyzje w tym zakresie podejmują wierzyciele – albo dochodzą swych uprawnień, albo nie dochodzą.
Ekonomicznie rzecz ujmując, kupienie nieruchomości obciążonej hipotecznie powyżej jej wartości oznaczać może darowiznę na rzecz właściciela nieruchomości – niezależnie od zapłaconej ceny nieruchomość pozostanie obciążona hipotecznie (aż do wygaśnięcia hipotek, co bardzo często wiąże się ze spłaceniem tak zabezpieczonych wierzytelności lub z egzekucją komorniczą, w tym przez sprzedaż licytacyjną).
Rzecz jasna, jeśli nabywca spłaci wszystkie hipoteki (i dojdzie do ich wykreślenia z księgi wieczystej), to ustanie zagrożenie związane z tymi hipotekami.
Zasygnalizowałem wielkie ryzyko związane z nabywaniem „zahipotekowanej” nieruchomości. Pan Kamil ma możliwość sam zdecydować o sensowności „pakowania się w problemy” swego teścia. Większy sens ekonomiczny miałoby kupienie przez pana Kamila tego domu na licytacji komorniczej niż zakupienie go „z hipotekami”.
Przykład optymistyczny
Pan Kowalski był zainteresowany zakupem domu obciążonego hipoteką. Po dokładnym przeanalizowaniu sytuacji i skonsultowaniu się z prawnikiem, zdecydował się go kupić. Okazało się, że wartość rynkowa nieruchomości znacznie przewyższała hipotekę. Pan Kowalski spłacił hipotekę, a wartość domu na rynku nadal rosła, co uczyniło jego inwestycję bardzo opłacalną. Dzięki temu pan Kowalski nie tylko zabezpieczył swoje finanse, ale również zyskał wartościowy majątek.
Przykład ostrzegawczy
Pani Nowak rozważała zakup domu obciążonego hipoteką, który oferowany był w atrakcyjnej cenie. Niestety, nie skonsultowała tej decyzji z ekspertami i nie sprawdziła dokładnie wysokości długów hipotecznych. Po zakupie okazało się, że suma hipotek przekraczała wartość domu. Dodatkowo pojawiły się problemy ze skargą pauliańską od innych wierzycieli. Pani Nowak znalazła się w trudnej sytuacji finansowej – nabyła nieruchomość, której nie mogła sprzedać bez wcześniejszego spłacenia wszystkich długów.
Przykład neutralny
Państwo Wiśniewscy zdecydowali się na zakup domu obciążonego hipoteką, aby pomóc teściowi, który miał problemy finansowe. Przed podjęciem decyzji skorzystali z usług prawnych, aby zminimalizować ryzyko związane ze skargą pauliańską. Po zakupie udało im się renegocjować warunki hipoteki, co zmniejszyło miesięczne obciążenia. Choć inwestycja ta nie przyniosła dużych zysków, pozwoliła państwu Wiśniewskim na zatrzymanie domu w rodzinie i zapobiegła jego utracie.
Podsumowując, zakup domu obciążonego hipoteką wymaga dogłębnej analizy. Istotne jest zrozumienie konsekwencji prawnych (w tym ryzyka zaistnienia skargi pauliańskiej) oraz ekonomicznych. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto dokładnie przemyśleć i rozważyć wszystkie wady i zalety takiej transakcji. Dokładne przeanalizowanie sytuacji może zapobiec potencjalnym problemom finansowym i prawnym w przyszłości.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne konsultacje prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, aby Twoja transakcja była bezpieczna i zgodna z prawem. Opisz nam swój problem w formularzu znajdującym się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
