• Data: 2024-01-18 Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Wygaśnięcie praw i roszczeń do licytowanej nieruchomości stanowi złożony proces, który jest szczegółowo regulowany przez polskie prawo, a konkretnie przez Kodeks postępowania cywilnego. Ustawodawca przewidział mechanizmy mające na celu ochronę praw osób trzecich, w tym również praw dożywotników, nawet w sytuacji przysądzenia nieruchomości przez sąd nowemu nabywcy. Na przykładzie zapytania pana Wiktora wyjaśnimy zasady wygaszania praw ciążących na nieruchomościach – np. prawa dożywocia – kiedy jest to możliwe, a kiedy muszą one pozostać pomimo zmiany właściciela w wyniku licytacji.
Licytowana nieruchomość została oszacowana na 220 000 zł z uwzględnieniem ograniczonego prawa rzeczowego – dożywocia. Pan Wiktor pyta, czy przy wylicytowaniu nieruchomości za podaną kwotę „dożywotnik” pozostaje nadal wpisany w księgach wieczystych, czy taki zapis w dziale III zostaje wykreślony i dożywotnik nie może już rościć sobie praw do zamieszkiwania nieruchomości. I drugie pytanie: jeżeli cena nie osiągnie ceny szacunkowej, czy nabywca w świetle prawa jest zobowiązany do utrzymywania dożywotnika, który w tym przypadku ma niespełna 30 lat? Jak skutecznie i zgodnie z prawem wykreślić dożywotnika z księgi wieczystej nabytej nieruchomości?
Zgodnie z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego:
„§ 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2) (uchylony)
3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4) służebność przesyłu.
§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia”.
Zobacz też: Wykreślenie egzekucji z księgi wieczystej
A zatem pomimo faktu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd, prawa dożywotnika pozostaną w mocy, gdy:
Jak widzimy, prawo dożywotnika pozostaje w mocy, jeżeli zostaną spełnione wymienione warunki (jeden z nich) oraz gdy prawu temu przysługuje prawo pierwszeństwa przed wszystkimi hipotekami ustanowionymi na nieruchomości lub wartość praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia (wyższa wartość niż wartość praw z dożywocia). W tym wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia i uwzględniona na rzecz nabywcy przy podziale. Zatem wartość tych praw zalicza się na cenę (cenę obniża się o wartość tych praw). W związku z tym, jeśli cena uzyskana z licytacji będzie niższa niż wartość praw dożywotnika, wtedy prawo z dożywocia wygasa, ale tylko, gdy nie zostało wpisane w księdze wieczystej lub zgłoszone na 3 dni przed licytacją oraz gdy przysługuje mu pierwszeństwo przed wpisanymi hipotekami, jeśli takowe występują.
Przeczytaj też: O ile służebność obniża wartość nieruchomości
Pan Wiktor podał, że prawo z dożywocia jest wpisane w księdze wieczystej, zatem nie ulegnie wykreśleniu. Prawo dożywocia, które jest ujawnione w księdze wieczystej, korzysta bowiem ze specjalnej ochrony i to nawet wtedy, gdy dojdzie do przysądzenia własności nieruchomości nabytej w drodze licytacji. Jeśli bowiem prawa dożywotnika są ujawnione w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, to pozostają w mocy, jeśli dodatkowo jest spełniony któryś z warunków, tj.:
W przypadku spełnienia jednej z wyżej wymienionych przesłanek prawo z dożywocia utrzyma się, mimo przejścia własności nieruchomości na pana Wiktora. Na nim, jako na nowym nabywcy, będą zatem spoczywały wszelkie obowiązki związane z obciążeniem nieruchomości dożywociem.
Niemniej jednak umowa dożywocia może być również rozwiązana za zgodą obu stron zarówno za rekompensatą (wynagrodzeniem), jak i bez rekompensaty (decydują strony). Uczynić to można wówczas w formie umowy sporządzonej aktem notarialnym i wówczas wykreślić dożywocie z KW.
Sprzedaż domu z dożywotnim mieszkaniem dla seniora
Pan Jan, właściciel domu, postanowił sprzedać swoją nieruchomość. W umowie zawarł zapis, że do końca swoich dni będzie miał prawo mieszkać w jednym z pokoi. Nabywca, kupując dom, akceptował te warunki. Jednakże, kiedy po latach nowy właściciel chce przeprowadzić generalny remont, napotyka na problem, gdyż musi respektować prawo dożywocia pana Jana, a ten nie chce na opuszczać domu na długi czas remontu.
Długoletni najemca mieszkania
Pani Ewa przez 30 lat wynajmowała mieszkanie, na które nie posiadała własności, ale miała zagwarantowaną umową najmu na dożywocie. Kiedy budynek zmienia właściciela, nowy nabywca planuje przekształcić budynek w hotel. Mimo to prawa pani Ewy jako dożywotniego najemcy są respektowane i nowy właściciel musi uwzględnić jej prawa przy planowaniu swoich inwestycji.
Gospodarstwo przekazane synowi z zastrzeżeniem dożywotniego użytkowania
Pan Marek, rolnik, postanowił przekazać swoją farmę synowi, jednak z zastrzeżeniem, że do końca życia będzie miał prawo do użytkowania części pola i domu. Po kilku latach syn decyduje się na rozbudowę gospodarstwa, ale musi to zrobić w taki sposób, aby nie naruszyć praw dożywotniego użytkowania ojca, co komplikuje plany budowy nowych obiektów na terenie gospodarstwa.
Prawa i roszczenia do nieruchomości, a w szczególności prawa dożywotników, odgrywają kluczową rolę w obrocie nieruchomościami, wpływając na status prawny i możliwości dysponowania nimi. Artykuł podkreśla znaczenie dokładnego zrozumienia i respektowania istniejących zobowiązań oraz mechanizmów prawnych, które mają na celu ochronę praw wszystkich zainteresowanych stron, wskazując na konieczność świadomego i przemyślanego podejścia do każdej transakcji czy zmiany własnościowej.
Potrzebujesz pomocy w zrozumieniu i zarządzaniu prawnymi aspektami nieruchomości? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania dokumentów. Nasz zespół doświadczonych prawników zapewni Ci kompleksowe wsparcie, dostosowane do Twoich potrzeb. Nie czekaj, opisz swój problem w formularzu pod tekstem, a wkrótce się z Tobą skontaktujemy.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
