Autor: Bogusław Nowakowski
Półtora miesiąca temu zakupiliśmy mieszkanie. Podpisaliśmy akt notarialny i w tym akcie zawarto, że sprzedający wydadzą klucze od mieszkania miesiąc później oraz że do czasu wydania rzeczy wszelkie opłaty z nim związane ponosi strona sprzedająca, zaś od chwili przekazania strona kupująca. Po zgłoszeniu do wspólnoty mieszkaniowej (po spisaniu protokołu odbioru i liczników) okazało się, że na kartotece właściciela zanotowano niedopłatę w wysokości 1200 zł z tytułu niezapłaconego czynszu oraz niedopłaty za wodę. Oczywiście poprzedni właściciele zapewniali nas, że czynsz jest opłacony. Teraz wspólnota domaga się od nas zapłacenia zaległości, ponieważ ich zdaniem po podpisaniu aktu notarialnego (z chwilą nabycia) to my jesteśmy odpowiedzialni za wszelkie zobowiązania na naszym koncie (mimo że w akcie wyraźnie jest określone, kto ponosi koszty czynszu i mediów do chwili oddania kluczy). Wspólnota twierdzi, że według opinii ich prawnika to my musimy spłacić zadłużenie i straszą nas komornikiem. Proszę o wyjaśnienie, jak stanowi o tym prawo.
Wstępnie zaznaczę, że takie regulacje umowne nie mają wpływu na ustalenie daty przeniesienia prawa własności mieszkania.
Kupując mieszkanie, nie kupuje Pani samej „rzeczy”, tylko prawo własności do niej. Stali się Państwo nabywcami prawa własności nieruchomości. Przy nabywaniu prawa własności nieruchomości lokalowej – inaczej kupna mieszkania- decydującym krokiem jest podpisanie umowy przeniesienia własności, na podstawie której sprzedający przenosi prawo własności na kupującego, a kupujący deklaruje się zapłacić sprzedającemu określoną w umowie cenę. Państwo jako kupujący stali się właścicielem (w tym przypadku mieszkania) w momencie podpisania umowy.
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Dotyczy to także mieszkania. Oznacza to, że data wydania kluczy do mieszkania nie jest data nabycia mieszkania (gdyby od tego była uzależniona sprzedaż, musiałoby dojść do zawarcia jeszcze jednej umowy po przekazaniu kluczy).
Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej (a rzeczą jest także nieruchomość) przenosi własność na nabywcę, chyba że strony inaczej postanowiły. Szczególne znaczenie przepis ten nabiera przy sprzedaży nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 157 § 1 własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że strony nie mogą postanowić, że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę np. 5 dni po podpisaniu aktu notarialnego.
Formalnie prawo własności nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania umowy sprzedaży tej nieruchomości. Przejście prawa własności nie zależy od wpisu w księdze wieczystej.
Stosownie do powyższego Państwo ponoszą odpowiedzialność za dług wobec wspólnoty od dnia zakupu. Zapis umowny o wydaniu kluczy i ponoszeniu do tego dnia kosztów opłat za mieszkanie przez zbywców pozwala na to, by po opłaceniu długu zażądali państwo od zbywcy jego oddania w całości z odsetkami od dnia dokonania jego zapłaty.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
