Zakup działki rolnej obciążonej hipoteką

Licytacja nieruchomości

Kwestie związane z regulacją prawną dotyczącą licytacji z nieruchomości reguluje ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 1805), zwana w dalszej części odpowiedzi w skrócie K.p.c. Po przeprowadzeniu licytacji zgodnie z art. 987 K.p.c. „sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników”. Co ważne, „postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn” (art. 988 K.p.c).

Odnosząc się do samej treści postanowienia o przybiciu, to wskazać należy, że wymienia się w nim imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia (art. 990 K.p.c.). Przepisy ustawy regulują również same skutki wydania przedmiotowego postanowienia, a mianowicie osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne (tj. dokona wpłaty wskazanej w trakcie licytacji ceny), prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości (art. 995 K.p.c.). Następnie po uprawomocnieniu się przybicia oraz wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności (art. 999 K.p.c.).

Roszczenia ciążące na nieruchomości

Zgodnie z art. 1000 K.p.c. „z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (§ 1)”. „Wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości” rozumiane są jako:

• ograniczone prawa rzeczowe np. służebność, użytkowanie,
• prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości (zabezpieczone poprzez ich ujawnienie w księdze wieczystej) – zob. E. Jaceczko [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie egzekucyjne. Międzynarodowe postępowanie cywilne. Sąd polubowny (arbitrażowy). Komentarz, red. O.M. Piaskowska, Warszawa 2022, art. 1000.

Podkreślić należy, że nabycie prawa własności nieruchomości w drodze licytacji ma charakter nabycia pierwotnego, natomiast interesy wierzycieli są chronione w ramach postępowania egzekucyjnego, gdyż z osiągniętej ceny nabycia uzyskają zaspokojenie. Dlatego też istniejące w dziale III ograniczenia w zakresie nieruchomości, m.in. hipoteki, na skutek prawomocnego przysądzenia własności wygasną.

Natomiast są pewne prawa, które pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia, a są to (zgodnie z art. 1000 § 2 K.p.c.):

• prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy – np. hipoteka ustawowa, która powstaje na rzecz wierzyciela, któremu w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, gdyż przy sporządzaniu planu podziału okazało się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści;
• służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
• służebność przesyłu.

Nadto pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia (art. 1000 § 3 K.p.c.).

Zakaz zbywania nieruchomości

Warto zwrócić również uwagę na treść postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt. IV CSK 567/08, zgodnie z którym: „W razie przysądzenia własności nieruchomości (art. 1000 § 1 i art. 1003 § 1 K.p.c.), przewidziany w art. 292 K.p.k. zakaz zbywania i obciążania nieruchomości nie wygasa. Chodzi tutaj o zabezpieczenie grożącego przepadku w związku z podejrzeniem popełnienia przestępstwa. Zakaz ten podlega ujawnieniu w księdze wieczystej”. Wobec powyższego należy upewnić się, czy ten zakaz, o którym Pan pisze, nie dotyczy czasem właśnie art. 292 K.p.k. Jeżeli tak jest, to zakaz ten nie wygaśnie z chwilą uzyskania prawomocnego przybicia i wykonania warunków licytacyjnych.

Wpisy hipotek dotyczących banków oraz innych osób (o ile nie jest to hipoteka ustawowa) wygasną. „Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów” (art. 1003 § 1 oraz § 2 K.p.c.). Wobec powyższego nie przejmie Pan zobowiązań dłużnika.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.