• Data: 2024-09-28 Autor: Maria Turowska
Mój najstarszy brat mieszkał z naszą mamą w domu komunalnym, w którym także ja się wychowałem. Po jej śmierci mój brat został głównym najemcą, ale nie chce tam już mieszkać, lecz ja chcę ten dom wykupić, aby się tam wprowadzić. Mój brat złoży wniosek, ponieważ ma zniżkę na wykup, a ja wyłożę pieniądze. Następnie mój brat przekaże mi ten dom w darowiźnie. Niestety brat ma problemy finansowe i komornika. Czy w takiej sytuacji komornik ma prawo zająć nieruchomość? Czy można za pomocą jakieś umowy się przed tym zabezpieczyć?
W przedstawionej przez Pana sytuacji niestety, ale muszę wskazać, że jeżeli Pana brat (któremu przysługuje prawo wykupu mieszkania komunalnego) jest zadłużony i jest wobec niego prowadzone postępowanie egzekucyjne, to mieszkanie po wykupie zostanie najprawdopodobniej zajęte przez komornika. Jeżeli natomiast tuż po jego zakupie przekaże je Panu w formie darowizny, to przekazanie takie będzie nieskuteczne względem wierzycieli.
W reakcji na taką czynności może zostać skierowana przeciwko Pana bratu skarga pauliańska. Instytucja skargi pauliańskiej została opisana w art. 527 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.
W Pana przypadku szczególną uwagę należy zwrócić na paragraf 3, pozostają Panowie bowiem w bliskim stopniu pokrewieństwa, zaktualizuje się więc domniemanie, że wiedział Pan o problemach finansowych brata i prowadzonym przeciwko niemu postępowaniu egzekucyjnym, co będzie wiązało się z tym, że komornik będzie mógł prowadzić postępowanie egzekucyjne przeciwko Panu, w stosunku do lokalu.
Mając na uwadze więc to, że w stosunku do Pana brata prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, wykupienie przez niego lokalu komunalnego bez ryzyka, że będzie w stosunku do niego prowadzone postępowanie egzekucyjne, jest niemożliwe.
Pani Maria mieszkała z synem w mieszkaniu komunalnym przez wiele lat. Po śmierci Pani Marii, jej syn, Pan Krzysztof, stał się głównym najemcą. Mimo że Pan Krzysztof nie chciał tam mieszkać, jego córka Ania postanowiła wykupić mieszkanie, aby mogła w nim zamieszkać ze swoją rodziną. Pan Krzysztof, posiadając prawo do zniżki na wykup, zgodził się złożyć wniosek, a Ania miała dostarczyć środki na ten cel. Niestety, Pan Krzysztof miał długi i komornik szybko zainteresował się nowo nabytym mieszkaniem. Okazało się, że ani darowizna, ani żadna inna forma przekazania mieszkania Ani nie ochroniłyby go przed egzekucją.
Pan Andrzej miał trudną sytuację finansową i był dłużnikiem, kiedy zmarł jego ojciec, pozostawiając mieszkanie komunalne. Jako jedyny spadkobierca, Pan Andrzej stał się głównym najemcą, jednak sam nie był zainteresowany zamieszkaniem w tym lokalu. Jego brat Janek chciał wykupić mieszkanie, aby zatrzymać je w rodzinie. Janek pokrył koszty wykupu, a Andrzej obiecał przekazać mu nieruchomość w darowiźnie. Niestety, już po wykupie okazało się, że komornik zajął mieszkanie, ponieważ długi Andrzeja przeniosły się na nowo nabyte mienie.
Pani Halina chciała wykupić mieszkanie komunalne, w którym mieszkała przez większość swojego życia. Ponieważ jej syn Piotr miał możliwość uzyskania dużej zniżki na wykup, postanowili wspólnie złożyć wniosek. Piotr miał długi, ale Halina była przekonana, że uda im się jakoś zabezpieczyć mieszkanie. Niestety, krótko po wykupie, komornik zajął lokal z powodu zadłużeń Piotra. Mimo prób przeniesienia własności na Halinę, skarga pauliańska sprawiła, że wierzyciele Piotra mogli nadal dochodzić swoich roszczeń z tego mieszkania.
W sytuacjach, gdy dłużnik wykupuje mieszkanie komunalne, a następnie próbuje przekazać je innej osobie, istnieje poważne ryzyko, że komornik zajmie nieruchomość na poczet zaległych długów. Nawet przekazanie mieszkania w formie darowizny może zostać uznane za nieważne wobec wierzycieli. Warto zatem dokładnie rozważyć wszelkie aspekty prawne i finansowe przed podjęciem takiej decyzji.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, aby zabezpieczyć Państwa interesy w trudnych sytuacjach prawnych związanych z długami i nieruchomościami. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
