Autor: Wioletta Dyl
W 2019 zakupiłam z konkubentem mieszkanie w hipotece, podział pół na pół. Hipoteka 300 tys., mój wkład własny 30 tys. O mieszkanie dbam ja, opłacam wszystko z mojego konta, czynsz, raty. Rok temu nadpłacałam kredyt 70 tys. zł z mojego konta, moich pieniędzy. Konkubent pracował na czarno 4 lata, dawał mi co miesiąc jakieś pieniądze na życie. Ostatnio zaczął mi wpłacać na konto, ale ja wszystko kupuję do domu, także jemu i dziecku. O mieszkanie dbam tylko ja. Chciałabym, żeby było moje, jeśli się rozstaniemy, a on mówi, że nie i że w razie co sprzedaż. Ja chciałabym wziąć resztę kredytu na siebie, żeby było moje. Czy można jakoś to przez sąd załatwić? Czy musiałabym jakoś jeszcze spłacać konkubenta, bo wartość mieszkania wzrosła? Jak wyjść ze współwłasności z partnerem?
Jak należy rozumieć, Pani wraz partnerem zaciągnęliście kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Jak na razie każde z Państwa nadal pozostaje kredytobiorcą odpowiedzialnym za spłatę całego kredytu, a bank może żądać tego od obojga łącznie bądź od każdego z osobno zgodnie z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.
Niezależnie od postanowień umownych umowy kredytu Pani i Pani partner możecie – korzystając z instytucji przejęcia długu (art. 519–526) – zawrzeć porozumienie, w którym jedno przejmie cały kredyt. Przejęcie długu ma charakter zwalniający w tym sensie, że dotychczasowy dłużnik zostaje wyłączony z zobowiązania a dług w dotychczasowej treści przechodzi na przejemcę (zob. art. 519 § 1).
Oczywiście, oprócz tej zgody potrzebna jest również pozytywne zaopiniowanie przez bank. Bank jako kredytodawca ponownie weryfikuje zdolność kredytową – tym razem jednej osoby, potrzebne będą więc dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody. Jeśli odłączenie jednego ze współkredytobiorców z umowy w jakikolwiek sposób zagrozi spłacie zadłużenia, prawdopodobnie konieczne będą dodatkowe zabezpieczenia, jak poręczenie, hipoteka innej nieruchomości czy też włączenie do umowy kredytowej członka rodziny. W przeciwnym wypadku może dojść do rozwiązania umowy kredytowej w trybie nadzwyczajnym. Przejęcie długu ma też znaczenie wobec niektórych form zabezpieczenia wierzytelności. W myśl art. 525 jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią (czyli inną niż dłużnik), to takie poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygaśnie z chwilą przejęcia długu. Nie wygasną jedynie w przypadku gdy poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia. Zgoda osoby trzeciej musi być wyrażona w formie wymaganej dla umowy o ustanowienie danego zabezpieczenia. Zgoda powinna być udzielona przed zawarciem umowy o przejęcie długu. Jeśli zgody nie było, to z chwilą zawarcia umowy zabezpieczenia wygasną.
Natomiast zabezpieczenia inne niż poręczenie lub ograniczone prawa rzeczowe ustanowione przez osobę trzecią nie wygasną na skutek przejęcia długu, chyba że taki skutek będzie wynikał z umowy o przejęcie długu.
Należy pamiętać, że przejęcie długu nie narusza treści istniejącego stosunku zobowiązaniowego, a jedynie powoduje zmianę osoby dłużnika. Pani jako osoba przejmująca dług wstępuje we wszystkie obowiązki dotychczasowego dłużnika, które wynikają z umowy lub ustawy. Obowiązana więc jest Pani więc do zapłacenia bankowi należności, ponosi wobec niego odpowiedzialność za zwłokę, niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (czyli spłaty kredytu).
Umowa o przejęcie długu powinna być zawarta w formie pisemnej – inaczej nie jest ważna. Ten sam wymóg dotyczy zgody banku na przejęcie długu. Jeżeli forma pisemna tych czynności prawnych nie zostanie zachowana, to przejęcie długu będzie nieważne z mocy prawa. Na nieważność powołać się może każdy zainteresowany, a sąd przy rozpatrywaniu sprawy powinien uwzględnić ją z urzędu.
Zgoda na przejęcie długu może być wyrażona w stosunku do Pani przez Pani partnera w umowie o przejęcie długu. Powinna ona zawierać:
Może Pani wyznaczyć partnerowi termin do wyrażenia ww. zgody. Jeżeli termin ten upłynie bezskutecznie, będzie to oznaczać brak zgody. Kolejnym krokiem będzie wtedy podpisanie aneksu do umowy kredytowej, w którym jedynym kredytobiorcą będzie Pani.
Jeżeli Pani partner zgody na przejęcie długu nie wyrazi, to umowa o przejęcie długu będzie uważana za niezawartą.
Kolejnym krokiem jest podpisanie aneksu do umowy kredytowej, w którym Pani staje się jedynym kredytobiorcą (ewentualnie w braku zdolności z innym współkredytobiorcą). Przejęcie długu może być także dokonane na podstawie umowy trójstronnej zawartej pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi podmiotami, w której treści złożą oni stosowne oświadczenia. Istnieje również możliwość refinansowania kredytu w innym banku. Podczas tej operacji będzie można podpisać nową umowę kredytową już tylko na jednego z dotychczasowych współkredytobiorców.
Tak wygląda procedura przejęcia długu w banku, ale niestety Pani partner musi wyrazić na to zgodę. Zgodę musi wyrazić również bank, pod warunkiem posiadania przez Panią zdolności kredytowej. Sąd nie jest władny nakazać Pani partnerowi wyrażenia zgody na przejęcia długu. Jest to sprawa pomiędzy Panią, Pani partnerem a bankiem.
Sąd co najwyżej może ocenić, czy kosztem swojego majątku nie świadczyła Pani swoim majątkiem na majątek partnera (np. nakłady poniesione na mieszkania, spłata rat kredytu). W takiej sytuacji sąd przeprowadzi rozliczenia i nakaże zwrot określonych kwot przez partnera na Pani rzecz. Niemniej będzie brał pod uwagę przesłane przez niego kwoty i Pani ocena nie będzie brana pod uwagę, ale średnie koszty utrzymania mieszkania i wspólnego dziecka.
Konkubinat nie posiada definicji legalnej i nie jest stosunkiem w żaden sposób uregulowanym prawnie. Można więc stwierdzić, że prawo pozostaje w pewnym sensie obojętne w stosunku do takich związków. Własność wspólna osób żyjących w konkubinacie jest postrzegana przez prawo jako współwłasność w częściach ułamkowych, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
Zatem rekomendowałabym porozumienie się z partnerem, ponieważ w przeciwnym wypadku czeka Państwa długoletnia batalia w sądzie. Gdy takiej umowy nie będzie, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, najczęściej dotyczące zniesienia współwłasności w częściach ułamkowych. Zniesienie współwłasności może nastąpić zarówno w drodze umowy, jak i przed notariuszem lub przed sądem. W przypadku nieruchomości umowa między partnerami w zwykłej formie pisemnej będzie nieważna.
W przypadku skłóconych partnerów zniesienie współwłasności przez sąd może trwać bardzo długo i wiązać się z ogromnymi kosztami. Konieczne może być np. uzyskanie opinii biegłych celem oszacowania wartości majątku, ustalenie kwestii wzajemnych rozliczeń itp.
Istnieją trzy sposoby na podział nieruchomości wspólnej:
Pani Ania i Pan Tomasz wspólnie wzięli kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Po rozstaniu Ania decyduje się przejąć mieszkanie na własność i spłacić cały kredyt. Składają wniosek do banku o przejęcie długu przez Anię. Bank weryfikuje jej zdolność kredytową i wymaga poręczenia od rodziców Ani. Po spełnieniu formalności Tomasz zostaje zwolniony z długu, a Ania staje się jedynym kredytobiorcą.
Pan Piotr sprzedaje mieszkanie, na które zaciągnął kredyt hipoteczny, pani Marcie. Aby transakcja była możliwa, Marta zgadza się przejąć kredyt i spłacać go na dotychczasowych warunkach. Bank akceptuje jej zdolność kredytową, a umowa o przejęcie długu zostaje podpisana. Piotr przestaje być dłużnikiem, a Marta kontynuuje spłatę kredytu.
Pani Katarzyna i Pan Michał, żyjąc w konkubinacie, wspólnie zaciągnęli kredyt na dom. Po rozstaniu Katarzyna chce przejąć dom i kredyt, ale Michał nie wyraża zgody na przejęcie długu. Katarzyna zgłasza sprawę do sądu, który rozstrzyga kwestię podziału majątku. Po długotrwałym procesie nieruchomość zostaje przyznana Katarzynie z obowiązkiem spłaty Michała, jednak kredyt nadal wymaga aneksu w banku z jego zgodą.
Przejęcie długu pozwala na zmianę osoby odpowiedzialnej za spłatę zobowiązania, np. kredytu hipotecznego, za zgodą dotychczasowego dłużnika i banku. Bank weryfikuje zdolność kredytową osoby przejmującej dług, a w razie potrzeby może zażądać dodatkowych zabezpieczeń. Procedura wymaga podpisania odpowiednich dokumentów, a w razie braku zgody drugiej strony sprawa może zakończyć się w sądzie, szczególnie w przypadku konfliktów związanych z podziałem majątku.
Masz problem z przejęciem kredytu lub podziałem zobowiązań po rozstaniu? Oferujemy wsparcie w procedurze przejęcia długu, zmianie kredytobiorcy, negocjacjach z bankiem oraz reprezentację w sprawach o podział majątku i rozliczenie wspólnych zobowiązań. Skontaktuj się z nami i uzyskaj pomoc w rozwiązaniu trudnej sytuacji!
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
