• Data: 2024-11-20 Autor: Zuzanna Lewandowska
Proszę o informację, które przepisy mogę podać jako podstawę prawną do wezwania do zapłaty zaległych zaliczek z tytułu udziału w kosztach zarządzania nieruchomością wspólną wobec współwłaścicielki, która w części tej nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą (sklep + wytwórnia). Od wielu miesięcy nie wpłaca zaliczek mimo wysyłanych wezwań do zapłaty, ponadto ze względu na profil jej działalności była konieczność wykonania remontu instalacji kanalizacyjnej i tych kosztów również nie zwróciła. Sprawuję zarząd sądowy do tej nieruchomości.
Kwestie związane z uiszczaniem zaliczek na poczet sprawowania zarządu nieruchomością wspólną reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Obowiązek partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną wynika z art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1, a pośrednio także z art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy o własności lokali.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy „na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca”. Cytowany przepis precyzuje zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a jego podstawowym celem jest zagwarantowanie stabilności i płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto na powyższy obowiązek wskazuje również art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.
Z kolei, jak wskazano w art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy o własności lokali, „w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Obowiązek płacenia zaliczki na poczet kosztów zarządu dotyczy zarówno tzw. „małych” wspólnot mieszkaniowych, jak i „dużych” wspólnot mieszkaniowych. Regulacja zawarta w cytowanym we wstępie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali jest niezależna od modelu zarządu panującego w danej wspólnocie mieszkaniowej [K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o własności lokali. Komentarz, wyd. 12, Warszawa 2022].
W mojej ocenie jako podstawę prawną żądania zapłaty zaległych zaliczek powinna Pani wskazać cytowane powyżej przepisy. Jeśli zaś chodzi o sankcje związane z naruszeniem obowiązku partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, to po pierwsze zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Ponadto w razie naruszenia obowiązku uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu, wspólnota mieszkaniowa może domagać się od właściciela lokalu zapłaty odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego. Niezależnie od tego, w przypadku długotrwałego zalegania z zapłatą należności, wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, o czym wskazano powyżej.
Legitymacja czynna do wystąpienia z żądaniem zapłaty zaległych należności, odsetek lub odszkodowania przysługuje wspólnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali) lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 tejże ustawy.
Przykład zaległych zaliczek a konieczność remontu instalacji kanalizacyjnej
Pani Marta prowadzi sklep spożywczy oraz wytwórnię w części nieruchomości wspólnej. Ze względu na zwiększoną eksploatację instalacji kanalizacyjnej, wspólnota musiała przeprowadzić remont, którego koszty zostały rozliczone na wszystkich właścicieli. Mimo wielokrotnych wezwań do zapłaty, Pani Marta od wielu miesięcy nie wnosi należnych zaliczek na koszty zarządu oraz nie uregulowała kosztów remontu. Wspólnota, opierając się na art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, wystosowała kolejne wezwanie do zapłaty wraz z odsetkami.
Brak wpłat na pokrycie kosztów zarządu a trudności finansowe wspólnoty
Pan Adam jest właścicielem lokalu, w którym prowadzi firmę produkcyjną. Od pół roku nie wpłaca żadnych zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną, mimo iż inni właściciele regularnie wywiązują się z obowiązku. Wspólnota zaczyna mieć problemy z płynnością finansową, co skutkuje opóźnieniami w opłacaniu dostawców mediów. Zarządca nieruchomości wspólnej skierował do Pana Adama wezwanie do zapłaty, powołując się na art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Uciążliwości działalności gospodarczej a brak wpłat na zaliczki
W nieruchomości wspólnej Pan Robert prowadzi warsztat samochodowy, co znacząco wpływa na stan infrastruktury wspólnej, w szczególności bramy wjazdowej i miejsc parkingowych. Mimo że od miesięcy nie wnosi on zaliczek na koszty zarządu, regularnie korzysta z udogodnień nieruchomości. Zarząd wspólnoty, na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, skierował wezwanie do zapłaty zaległych zaliczek oraz kosztów napraw.
Obowiązek wnoszenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną wynika z przepisów ustawy o własności lokali i dotyczy wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od rodzaju prowadzonej przez nich działalności. Długotrwałe zaleganie z płatnościami może skutkować odsetkami, a nawet przymusową sprzedażą lokalu w drodze licytacji. Ważne jest, aby wspólnota mieszkaniowa regularnie egzekwowała te należności, zapewniając tym samym płynność finansową i sprawne zarządzanie nieruchomością.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, windykacji należności i egzekucji zaległych zaliczek. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i skuteczną pomoc prawną dostosowaną do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
