• Data: 2024-10-24 Autor: Katarzyna Siwiec
Otrzymałam propozycję użytkowania działki rekreacyjnej wraz z domkiem w zamian za jej pielęgnowanie. Oprócz tego warunkiem jest opłacenie przeze mnie zaległego rachunku za energię w wysokości 1 tys. zł. Właściciel proponuje spisać umowę u notariusza na 5 lub 10 lat. Byłabym zainteresowana sporządzeniem umowy użyczenia. Niepokoi mnie jedna rzecz: nieruchomość jest obciążona hipoteką, w przeszłości toczyły się jakieś postępowania egzekucyjne. Jeżeli obecnie jest prowadzone jakieś postępowanie egzekucyjne, to chciałabym wiedzieć, jakie mogą być dla mnie tego skutki. Chciałabym uniknąć sytuacji, gdy opłacę zaległy rachunek, uporządkuję działkę i zainwestuję w nią trochę pieniędzy, a komornik w drodze licytacji ją sprzeda i będę musiała ją opuścić. Jak się zabezpieczyć przed taką sytuacją?
Odpowiadając na pytanie, wyjaśniam, że w razie egzekucji ustawodawca chroni jedynie umowę najmu i dzierżawy, umów nieodpłatnych już nie. Tak więc jeżeli chce Pani zachować ochronę, to sugerowałabym jednak zawarcie umowy najmu lub dzierżawy, czyli jednej z umów odpłatnych.
Art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) stanowi bowiem, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (tu wyjaśniam, że to jest już ostatni etap egzekucji z nieruchomości) nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jeśli umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości była zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.
W przepisie tym chodzi o umowy z datą pewną, a więc umowy zawarte na przykład przed notariuszem.
Wszystkie inne postanowienia umowne – wbrew treści tego przepisu – są nieważne, dlatego też nie można wydłużyć rocznego terminu na wypowiedzenie ani też wprowadzić zakazu wypowiedzenia umowy.
Umowy długoterminowe, ale zawarte na czas oznaczony, są chronione w ten sposób, że najemca lub dzierżawca ma pewność, iż przynajmniej jeszcze przez rok łącząca go umowa najmu (dzierżawy) będzie trwała – o ile nowy nabywca będzie chciał jej wypowiedzieć. Umowy zawarte na czas krótszy niż 2 lat nie podlegają wypowiedzeniu – co do zasady.
W praktyce od wszczęcia egzekucji do przysądzenia własności egzekucja trwa około 2 lat, a w szczególnych przypadkach nawet dłużej. Tak więc można powiedzieć, że w najgorszym przypadku będzie Pani związana umową kilka dobrych lat, wliczając dodatkowo roczny okres wypowiedzenia.
Odpowiadając ściśle na Pani pytanie – zabezpieczeniem pewnym będzie zawarcie umowy odpłatnej na przykład na lat 5 lub 7. To powinno wystarczyć, aby odniosła Pani planowaną korzyść z nieruchomości. Czynsz można określić jako płatny jednorazowo za cały okres najmu (czynsz może polegać na opłacie zaległego rachunku) – to jest dopuszczalne, dopóki nie ma wszczętej egzekucji i nieruchomość nie została zajęta w trakcie trwania tej egzekucji.
Nieodpłatna umowa nie będzie Pani w żaden sposób chronić. Tylko tyle mogę doradzić, bo na nic innego nie pozwala wspomniany na początku przepis.
Pani Anna podpisała umowę dzierżawy działki rekreacyjnej, która była obciążona hipoteką. W ramach umowy zobowiązała się do opłacenia zaległego rachunku za media oraz pielęgnacji działki. Właściciel zapewnił ją, że mimo hipoteki, nic nie grozi dzierżawie. Rok później, kiedy komornik przeprowadził egzekucję z nieruchomości, nowy właściciel wypowiedział jej umowę. Dzięki temu, że umowa dzierżawy miała datę pewną i była zawarta na czas oznaczony, Pani Anna mogła korzystać z działki jeszcze przez rok po przejęciu nieruchomości.
Pan Marek wynajął działkę pod działalność rolniczą, choć wiedział, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. Zawarł jednak umowę na 10 lat u notariusza, co dało jej moc prawną. Po dwóch latach właściciel działki popadł w długi i doszło do licytacji nieruchomości. Nowy nabywca chciał wypowiedzieć umowę, ale zgodnie z przepisami musiał zachować roczny okres wypowiedzenia. Pan Marek miał więc czas na przystosowanie się do nowej sytuacji.
Pani Maria zgodziła się na użytkowanie działki rekreacyjnej w zamian za jej pielęgnację, ale nieruchomość była obciążona hipoteką. Początkowo zawarła umowę użyczenia, co okazało się ryzykowne. Gdy właściciel miał kłopoty finansowe, doszło do zajęcia działki przez komornika. Pani Maria musiała opuścić nieruchomość, tracąc zainwestowane pieniądze w pielęgnację terenu.
Podsumowując, użytkowanie działki obciążonej hipoteką niesie za sobą ryzyko związane z ewentualnymi postępowaniami egzekucyjnymi. Najemcy i dzierżawcy mogą jednak zabezpieczyć swoje interesy, zawierając umowy odpłatne, najlepiej z datą pewną, co daje im ochronę prawną nawet w przypadku zmiany właściciela nieruchomości. Umowy nieodpłatne, takie jak użyczenie, nie zapewniają takiej ochrony i mogą prowadzić do utraty prawa użytkowania.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz kompleksowe sporządzanie pism, aby pomóc Ci skutecznie zabezpieczyć swoje prawa w umowach najmu, dzierżawy i użytkowania nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
