• Data: 2024-10-08 Autor: Michał Berliński
Chcę nabyć mieszkanie na licytacji. Jak usunąć potem z niego lokatora (dotychczasową właścicielkę)? Czy mogę jej nie wpuść do mieszkania? A może lepiej z nią zamieszkać i rozpocząć remont?
Najczęstszym problemem przy zakupie mieszkania podczas licytacji komorniczej jest fakt, iż w mieszkaniu zamieszkują dłużnicy. Sam zakup mieszkania nie upoważnia do wyrzucenia osób, które tam zamieszkują. Aby móc tego dokonać, należy przejść całą procedurę licytacyjno-eksmisyjną, która poza tym, iż jest długotrwała to naraża Państwa jeszcze na dodatkowe koszty, które niestety są w tym przypadku nieuniknione. Oczywiście, formalnie należy się Panu zwrot tychże kosztów, jednakże te osoby są często dłużnikami wielu osób i instytucji, a więc odzyskanie od nich jakichkolwiek środków może być niezwykle trudne lub wręcz niemożliwe.
Tytułem, który upoważnia Pana do dokonania eksmisji, jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności na Pana rzecz, wtedy może Pan ujawnić swoje dane w KW i zacząć faktycznie władać swoją nieruchomością. Aby jednak pozbyć się dłużnika, z tym postanowieniem należy udać się do komornika i złożyć wniosek o przeprowadzenie eksmisji. Postanowienie o przysądzeniu własności wydane zostanie dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybicia i wezwaniu przez komornika do zapłaty reszty ceny, a dalej po jej wpłacie.
Zobacz też: Ile trwa uprawomocnienie licytacji komorniczej
Regulowane jest to przez art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego:
„§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.
§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.
§ 3. (uchylony)”.
Przeczytaj też: Jak wejść do wylicytowanego mieszkania
Wobec tego wskazać należy, że eksmisję przeprowadza komornik. Komornik oczywiście będzie musiał za swoje czynności otrzymać opłatę, od której uzależnia on podjęcie czynności. Opłata ta zgodnie z art. 34. ustawy o kosztach komorniczych wynosi:
„1. Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia takich potrzeb wynosi 1500 złotych”.
Komornik po wpłaceniu należności wystąpi do dłużnika o dobrowolne wyprowadzenie się w terminie 14 dni. Jeśli zaś taka osoba się nie wyprowadzi, ten podejmie czynności w celu ustalenia, czy przysługuje jej inny lokal. Jeśli nie, to komornik zwróci się do gminy o wskazanie lokalu zastępczego dla dłużnika. Gmina najpewniej odpowie, że takiego lokalu nie ma, więc komornik będzie musiał swoje czynności zawiesić. Do niedawna musiał to zrobić na okres 6 miesięcy. Wtedy to po tym terminie ponownie zwracał się do gminy o wskazanie lokalu zastępczego w tym noclegowni i usuwał dłużnika do takiego lokalu. Teraz gmina nie ma określonego czasu na wskazanie tego lokalu, więc komornik będzie musiał mieć zawieszone postępowanie egzekucyjne do czasu wskazania takiego lokalu przez gminę – przepisy są beznadziejne w tym zakresie i w zasadzie służą temu, aby nikogo nie eksmitować do noclegowni. Całość procedury potrwa więc na pewno minimum rok (lub i zdecydowanie dłużej, zależne jest to od gminy i ilości lokalów zastępczych), a w tym czasie niestety to Pan będzie musiał ponosić wszystkie koszty, bowiem, jak mniemam, dłużniczka do niczego się nie poczuwa i nie zamierza płacić tychże należności. Niegdyś przysługiwałoby Panu roszczenie o odszkodowanie do gminy, zaś od 22 kwietnia tego roku już niestety nie.
Procedura jest długa, kosztowna i mozolna, dlatego najlepiej, jeśli uda się Panu przekonać dłużnika do wyprowadzenia się samemu, w innym wypadku konieczne będzie podjęcie tych wszystkich czynności, które opisałem powyżej. Komornik będzie mógł eksmitować dłużnika do lokalu, który wskaże wierzyciel, więc często dzieje się tak, że to nabywca wynajmuje dłużnikowi jakiś lokal i wskazuje go komornikowi – jest to opcja najszybsza. W niektórych miastach są nawet firmy, które świadczą takie usługi.
Jeśli zaś chodzi o wprowadzenie w posiadanie, jest to tryb, który umożliwia prawne dostanie się przez Pana do lokalu, jednakże nie usuwa z niego ani osób ani rzeczy, które się w nim znajdują. Na marginesie powiem Panu, że sporo osób korzysta teraz z tego trybu, gdyż jest znacznie krótszy, a następnie do mieszkania wprowadza osoby, które przez swoją uciążliwość powodują skuteczne zniechęcenie dłużników do dalszego zamieszkiwania pod tym adresem i owe osoby wyprowadzają się same – natomiast jest to sposób troszkę ryzykowny, choć Pan jak najbardziej może skorzystać z tego i złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie Pana i w ten sposób legalnie dostanie się Pan do mieszkania. Inne sposoby odradzam, bowiem są nielegalne i niestety niedawno zwiększona sankcje karne za tzw. naruszenie miru domowego, a z takim mamy do czynienia w sytuacji, gdy wejdzie tam Pan sam, co gorsza np. pod nieobecność tej osoby.
Nieudana próba dogadania się z lokatorką
Pan Marek kupił mieszkanie na licytacji komorniczej. Właścicielka mieszkania, pani Anna, wciąż w nim mieszkała, mimo że sprzedaż została sfinalizowana. Pan Marek próbował dogadać się z nią, proponując pomoc w znalezieniu nowego lokum, jednak odmówiła współpracy. W związku z tym musiał złożyć wniosek do komornika o eksmisję, co wydłużyło proces o kilka miesięcy.
Zamieszkanie z lokatorem, aby wymusić wyprowadzkę
Pani Kasia zakupiła mieszkanie na licytacji, ale poprzedni właściciel nie zamierzał go opuścić. Zamiast czekać na eksmisję, pani Kasia postanowiła wprowadzić się do lokalu i rozpocząć remont. Obecność nowego właściciela i ciągłe prace remontowe sprawiły, że poprzedni lokator w końcu sam się wyprowadził.
Przeprowadzenie eksmisji przez komornika
Pan Janek kupił mieszkanie na licytacji komorniczej, jednak poprzedni właściciel nie chciał się wyprowadzić, zasłaniając się brakiem środków na nowe mieszkanie. Pan Janek złożył do komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji. Po długim oczekiwaniu, komornik przystąpił do eksmisji, a poprzedni właściciel trafił do lokalu zastępczego wskazanego przez gminę.
Zakup mieszkania na licytacji komorniczej często wiąże się z koniecznością przeprowadzenia eksmisji dotychczasowego lokatora, co może być procesem długotrwałym i kosztownym. Aby legalnie usunąć lokatora, niezbędne jest uzyskanie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności i złożenie wniosku do komornika. Warto rozważyć także inne formy porozumienia, aby skrócić ten czas i uniknąć dodatkowych kosztów.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism procesowych, w tym wniosków o eksmisję i innych dokumentów związanych z nabyciem nieruchomości na licytacji komorniczej. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych - Dz.U. 2018 poz. 770
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
