Unieważnienie licytacji komorniczej nieruchomości

Wadliwość czynności egzekucyjnych

Zacząć należy od tego, iż wszystkie czynności egzekucyjne komornik ma obowiązek przeprowadzać wyłącznie na podstawie i w granicach obowiązujących przepisów prawa, w tym przede wszystkim Kodeksu postępowania cywilnego, dalej K.p.c. (lub przepisów dot. egzekucji administracyjnej).

Naruszenie ww. przepisów wiąże się z wadliwością czynności egzekucyjnych. Niekiedy skutkiem wadliwości jest nieważność danej czynności egzekucyjnej (w tym np. właśnie licytacji), ale nie zawsze – wszystko zależy od charakteru naruszenia.

Nieczęstą podstawą unieważnienia licytacji jest uwzględnienie przez sąd skargi na czynność komornika, ale ma to miejsce przy tych naprawdę kluczowych naruszeniach, przede wszystkim takich jak dopuszczenie przez komornika do licytacji osoby nieuprawnionej bądź niedopuszczenie do licytacji osoby uprawnionej, sprzedaż nieruchomości po mocno zaniżonej cenie, zlicytowanie tych składników majątku, które nie podlegają zajęciu.

Skarga na czynności komornika

Niemniej, aby do unieważnienia doszło, zazwyczaj niezbędne okazuje się złożenie skargi na czynności komornika już w trakcie licytacji, bo wtedy skarga jest rozstrzygana natychmiast albo też w ciągu 7 dni od udzielenia przybicia.

Natomiast zgodnie z art. 971 K.p.c. „Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych”. Komentowany przepis wyłącza zatem możliwość stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej w stosunku do nabytej nieruchomości i wraz z nią zajętych ruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu nabywca nie może w drodze zażalenia na postanowienie o przysądzeniu własności uchylić się od nabycia nieruchomości, powołując się na wady nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych, nie tracąc przy tym rękojmi. Nabywca może zatem zaskarżyć rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego z powołaniem się tylko na nieprawidłowości przybicia lub przysądzenia o charakterze procesowym.

Termin licytacji

Co do terminu to zgodnie z art. 952 K.p.c. „Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję”. Gdyby ww. przepis został naruszony, można by w drodze skargi próbować uzyskać unieważnienie licytacji.

Natomiast zgodnie z art. 953 K.p.c.:

„§ 1. Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, wraz z podaniem numeru księgi wieczystej lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór jest prowadzony, a także imienia i nazwiska dłużnika, z wyłączeniem innych danych osobowych pozwalających go zidentyfikować;

2) czas i miejsce licytacji;

3) sumę oszacowania i cenę wywołania;

4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;

5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania;

ponadto w obwieszczeniu należy podać:

6) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;

7) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności”.

Obwieszczenie o licytacji sporządza się zatem w sposób uregulowany w ww. przepisie, zarówno co do treści, jak i formy. Spełnienie tych wymagań przez komornika podlega badaniu sądu (referendarza sądowego – art. 759 § 1¹ K.p.c.) z urzędu przed licytacją.

Unieważnienie licytacji komorniczej

Nie wiem, czy zdaniem sądu (jeśli jeszcze jest termin na skargę) prowadzenie licytacji w sposób krótszy niż w obwieszczeniu da podstawę do unieważnienia licytacji. Zawsze warto spróbować, jeśli termin na to pozwala i chcą Państwo zaryzykować koszty zw. ze skargą, która nie zostanie uwzględniona. Ponownie bowiem przypominam, że skargę wnosi się w terminie tygodnia od dnia dokonania przez komornika czynności, z którą się nie zgadzamy. W tym przypadku generalnie od dnia faktycznego zakończenia przez komornika licytacji sąd będzie liczył ów termin.

Co do błędów w opisie i oszacowaniu to tutaj jest spór jak liczyć. Generalnie od dnia dokonania czynności, czyli od dnia dokonania opisu i oszacowania, ale jeśli nie były możliwe do dostrzeżenia przed tym dniem, to od dnia, gdy strona powzięła o nich wiedzę. Opisując liczne uchybienia, mimo że waga samych pojedynczych nie jest rażąca, to sumarycznie może sąd uznałby, że licytacja jest obarczona tyloma błędami, że winna być unieważniona i prowadzona jeszcze raz. Od skargi na czynności komornika pobiera się opłatę stałą 50 zł (art. 25 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.