Rozwiązanie umowy z lokatorem, który porzucił mieszkanie

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Zakładam, iż umowa najmu, którą Pani zawarła, ma charakter okresowy i została zawarta na czas oznaczony, bowiem to wynika z Pani zapytania. Umowa najmu na czas określony co do zasady rozwiązuje się z chwilą upływu terminu wskazanego w umowie, tj. z chwilą upływu okresu, na który została zawarta. W Pani przypadku umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 sierpnia 2023 r.

Możliwość rozwiązania umowy najmu na czas oznaczony przed upływem okresu, na który została zawarta, jest bardzo ograniczona. Co do zasady jest to możliwe tylko wtedy, gdy strony wyraźnie wskażą w umowie wyjątkowe przypadki, które mogą stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji umowę najmu na czas określony można byłoby rozwiązać wcześniej. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie”. W zależności również od tego, jak została skonstruowana umowa najmu i jakie ma postanowienia, zazwyczaj rozwiązanie umowy czy wprowadzenie jakichkolwiek zmian wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Uzyskanie zwrotu zaległego czynszu

Z informacji przez Panią udzielonych wynika, że umowa najmu nie została w żaden sposób rozwiązana. W mojej ocenie, na podstawie opisu sytuacji, umowa najmu trwa nadal i obowiązuje do dnia 31 sierpnia 2023 r. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy najemca dobrowolnie opuścił mieszkanie. Do dnia 31 sierpnia 2023 r. ma Pani prawo dochodzić zapłaty czynszu ustalonego w umowie – za każdy miesiąc, niezależnie od tego, czy najemca dalej zamieszkuje w lokalu. Może to Pani zrobić, kierując do najemcy wezwanie do zapłaty. Następnie może Pani dochodzić zapłaty na drodze postępowania sądowego o zapłatę (występując z pozwem w postępowaniu cywilnym).

Problematyczny jest fakt, iż nie zna Pani aktualnego miejsca zamieszkania najemcy, a to jest Pani niezbędne do podjęcia jakichkolwiek dalszych czynności przedsądowych czy sądowych. Może Pani złożyć wniosek do dowolnego urzędu gminy lub miasta o wydanie danych z rejestru PESEL. Niemniej musi Pani w tym wniosku uzasadnić swój interes prawny w uzyskaniu adresu. W mojej ocenie na tym etapie trudno będzie Pani to wykazać, a urząd może odmówić wydania informacji. Jeżeli chciałaby Pani spróbować, to interes prawny uzasadniłabym zawartą umową najmu na czas określony, opuszczeniem przez najemcę lokalu, brakiem płatności czynszu i brakiem możliwości kontaktu. Uzyskanie danych byłoby więc niezbędne dla dochodzenia praw wynikających z umowy najmu.

Niestety, obawiam się, że bez zobowiązania sądu nie uzyska Pani tych informacji. W takiej sytuacji może Pani wystąpić z powództwem do sądu powszechnego o zapłatę wraz z wnioskiem o wyznaczenie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Jeśli sąd zobowiąże Panią do podjęcia czynności zmierzających do ustalenia adresu – wtedy złoży Pani wniosek o wydanie danych z rejestru PESEL do wybranego urzędu gminy lub miasta i przedłoży zobowiązanie sądu jako wykazanie interesu prawnego w uzyskaniu danych. W takiej sytuacji urząd nie powinien już odmówić wydania żądanych danych. Rekomenduję wystąpienie z pozwem po zakończeniu trwania umowy najmu, aby uzyskać całość zaległych i należnych kwot.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.