Autor: Katarzyna Siwiec
Mój ojciec jest właścicielem domu jednorodzinnego, który chcemy przepisać na mnie. Problem w tym, że dom ma obciążoną hipotekę długiem w wysokości około 15 tys. (wartość domu ok. 320 tys.). Dług ten jest wobec urzędu skarbowego i jest on systematycznie spłacany. Czy w takiej sytuacji możliwe jest przepisanie domu na mnie bądź inne działania, dzięki którym stanę się właścicielem?
Istnienie hipoteki w żadnym razie nie uniemożliwia sprzedaży, darowizny itd. tej nieruchomości. Można z nią zrobić wszystko w zasadzie, bo Pana tata nadal jest jej właścicielem, a skoro tak, to może swoją nieruchomością rozporządzać. Istota hipoteki jest bowiem inna, jest to zabezpieczenie długu na tej nieruchomości.
Art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Hipoteka daje wierzycielowi hipotecznemu tylko możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości czy po prostu skierowania egzekucji do tej nieruchomości.
Wyżej cytowany przepis przesądza, że wierzyciel hipoteczny – czyli w tym przypadku urząd – nie uzyskuje żadnego innego prawa do nieruchomości niż w tym przepisie wskazane, czyli prawa do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości w drodze egzekucji. Nie uzyskuje prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, tj. do zbywania jej, obciążania i pobierania z niej pożytków nawet w celu zaspokojenia swoich wierzytelności. Pomimo obciążenia nieruchomości hipoteką prawo to przysługuje w dalszym ciągu właścicielowi i poza wyjątkami przewidzianymi w ustawie wierzyciel hipoteczny nie może się temu sprzeciwiać.
Jeżeli jednak nieruchomość zostanie na Pana przeniesiona przez tatę, np. w formie darowizny, to ten dług przejdzie w raz z nieruchomością, i jeśli Pana tata go nie, spłaci to będzie musiał to zrobić Pan jako dłużnik hipoteczny.
Teoretycznie też poinformuję, iż w takiej sytuacji urząd miałby prawo wystąpić z tzw. skargą pauliańską. Powództwo takie przewiduje art. 527 Kodeksu cywilnego, który poniżej Panu przytoczę:
„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.
Gdyby wierzyciel wystąpił z taką skargą, to wówczas wobec niego czynność darowizny uznana byłaby z niebyłą i mógłby prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Ponieważ jednak jest ustanowiona hipoteka, to urząd nie będzie miał interesu prawnego do takich powództw, więc napisałam o tej skardze tak na wyrost.
Jeśli tylko tata będzie nadal spłacał dług, to urzędu skarbowego w ogóle nie będzie interesowało zbycie nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
