• Data: 2024-12-13 Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Wynajmujący rozwiązał ze mną umowę najmu na czas określony do 31 sierpnia, zrobił to ustnie 23 stycznia. Powodem rozwiązania umowy był powrót do domu pod wpływem alkoholu i rozbicie talerza – współlokatorzy zgłosili zdarzenie do właścicielki, a ta to potraktowała jako rażące naruszanie miru domowego. Zgodnie z umową w takim przypadku musiałem wyprowadzić się w ciągu 7 dni, a dodatkowo znaleźć najemcę na swoje miejsce, pod rygorem dalszego opłacania miesięcznego czynszu. Mieszkanie opóźniłem i zgodnie z umową 31 stycznia stawiłem się w mieszkaniu na przekazanie – oddanie kluczy, jednak właścicielka nie przyjechała w umówionym dniu i godzinie, więc na jej prośbę przekazałem klucz byłej współlokatorce. Dziś właścicielka powiadomiła mnie SMS-em, że osoba znaleziona przeze mnie na moje miejsce nie podpisała umowy i nie uprzedziła jej wcześniej o tym, w związku z czym nadal muszę szukać najemcy na swoje miejsce, pod groźbą dalszego opłacania należności w wysokości 1000 zł. Czy w takim przypadku jej roszczenia są uzasadnione? Czy muszę nadal opłacać należność za pokój, w którym nie mieszkam od 31 stycznia?
Zgodnie z treścią umowy oraz regulaminu:
„1. Wynajmujący bez wypowiedzenia ma prawo do rozwiązania stosunku najmu, jeżeli:
Najemca mimo pisemnego upomnienia nadal używa przedmiot najmu w sposób sprzeczny z umową najmu i niniejszym Regulaminem, lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytkowania przez innych użytkowników lokalu, naruszył zakaz, o którym mowa w pkt 12 lub 13 części A niniejszego Regulaminu,
Najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi czyniąc uciążliwym korzystanie z innych pokoi w lokalu,
Najemca zalega z zapłatą czynszu za przedmiot najmu lub opłat eksploatacyjnych za dwa okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze rozwiązania stosunku najmu i wyznaczeniu siedmiodniowego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności,
Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania przedmiot najmu bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego,
Przedmiot najmu zamieszkiwać będzie większa ilość osób niż wskazana w par. 1 pkt 6 umowy najmu.
2. W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy nastąpiło z przyczyn zależnych od Najemcy, Wynajmujący może obciążyć Najemcę karą umowną w wysokości 3 krotności czynszu, jaki Najemca byłby zobowiązany uiszczać do końca okresu, na jaki umowa została zawarta. Jeżeli umowa zawarta na czas określony zostanie wypowiedziana w ciągu pierwszych 3 miesięcy, Wynajmujący nie zwraca wpłaconej kaucji. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy nastąpiło z przyczyn zależnych od Wynajmującego, Najemcy przysługuje kara umowna w wysokości równowartości jednomiesięcznego czynszu”.
Jak wynika z opisu, to wynajmujący rozwiązał umowę najmu. Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, które zgodnie z zasadą swobody umów może być wprowadzone do treści umowy, mając na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami poprzez skłonienie strony zobowiązanej do ścisłego wypełnienia zobowiązania. Stanowi ona niejako gwarancję spełnienia świadczenia przez dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2017 r., sygn. akt I ACa 532/17).
Kara umowna wynosi 3-krotność czynszu i tyle będzie Pan musiał zapłacić – i jest to niestety zgodne z umową i przepisami prawa. Nie musi Pan płacić w nieskończoność, ale 3-krotności czynszu wynajmujący może od Pana dochodzić jako kary umownej.
Przykład problemu ze współlokatorami
Anna wynajmowała pokój w mieszkaniu, gdzie współlokatorzy nie zgadzali się z jej stylem życia, ponieważ często wracała późno z pracy. Raz wróciła po imprezie, rozbiła szklankę w kuchni, co spowodowało natychmiastową interwencję współlokatorów, którzy zgłosili sprawę właścicielowi. Właścicielka, traktując to jako rażące naruszenie zasad współżycia, rozwiązała umowę ze skutkiem natychmiastowym i zobowiązała Annę do znalezienia nowego najemcy na swoje miejsce. Pomimo kilku prób znalezienia nowego lokatora, osoba, która miała zamieszkać w jej pokoju, wycofała się w ostatniej chwili, co naraziło Annę na dodatkowe koszty.
Przykład nagłego zerwania umowy przez najemcę
Jan wynajmował kawalerkę i podpisał umowę na rok, ale w połowie tego okresu otrzymał ofertę pracy za granicą, którą natychmiast przyjął. Skontaktował się z właścicielem mieszkania i zaproponował rozwiązanie umowy pod warunkiem, że znajdzie innego najemcę na swoje miejsce. Po tygodniach poszukiwań, w ostatniej chwili najemca zrezygnował, a Jan nie miał czasu na dalsze poszukiwania. Właściciel zażądał, by Jan zapłacił czynsz aż do momentu, gdy znajdzie odpowiednią osobę na jego miejsce, co spowodowało dla niego dodatkowe koszty.
Przykład niepowodzenia negocjacji z właścicielem
Marta wynajmowała pokój w dużym mieszkaniu studenckim. W wyniku nieporozumień z innymi najemcami, postanowiła się wyprowadzić przed zakończeniem umowy. Uzyskała zgodę właściciela na rozwiązanie umowy pod warunkiem, że znajdzie nową osobę na swoje miejsce. Marta znalazła najemcę, ale po rozmowach z właścicielem ten uznał, że osoba ta nie spełnia jego wymagań (zbyt krótki okres najmu, brak odpowiednich referencji). W efekcie Marta musiała nadal płacić czynsz, mimo że już nie mieszkała w mieszkaniu.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu może wiązać się z koniecznością znalezienia nowego najemcy na swoje miejsce, zwłaszcza jeśli umowa nakłada taki obowiązek. Brak skutecznego zastępcy może prowadzić do dalszych zobowiązań finansowych, takich jak opłacanie czynszu, mimo braku korzystania z mieszkania. Warto dokładnie przeanalizować warunki umowy przed jej podpisaniem oraz uzgodnić z właścicielem wszelkie szczegóły dotyczące zakończenia najmu, aby uniknąć nieporozumień i dodatkowych kosztów.
Potrzebujesz wsparcia w kwestiach prawnych lub profesjonalnego pisma? Skorzystaj z naszych porad prawnych online, gdzie szybko i wygodnie uzyskasz pomoc oraz sporządzisz niezbędne dokumenty. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2017 r., sygn. akt I ACa 532/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
