Odziedziczona nieruchomość a długi, co warto wiedzieć, by uniknąć problemów?
• Data: 2025-02-10 Autor: Kamil Kiecana
Mam kilku komorników, jeden z nich zajął część wypłaty. Odziedziczyłem po tacie część mieszkania. Jestem umówiony z mamą, że powoli spłaca mnie z tej części, a ja później przeniosę na nią prawo własności do tego udziału. Boję się jednak, że teraz komornicy zajmą tę część nieruchomości. Czy mogę się jakoś przed tym zabezpieczyć?
Zawarcie z mamą umowy dotyczącej udziału w mieszkaniu
Zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego: „jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej”.
Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego: „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Forma aktu notarialnego
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego:
„Relacja formy aktu notarialnego do treści umowy jest wielowątkowa (obejmuje zarówno kwestie zakresu składników czynności prawnej podlegających wymogowi formy aktu notarialnego, jak i wpływu nieważności niezamieszczonych w akcie notarialnym postanowień na ważność całej czynności prawnej oraz ograniczeń dowodowych przeciwko dokumentom, art. 246–247 k.p.c.) i kontrowersyjna. Węzłowe zagadnienie sprowadza się do pytania, czy wszystkie elementy treści oświadczeń woli konstruujących umowę muszą być pod rygorem nieważności wyrażone w formie aktu notarialnego, czy też niektóre z nich mogą być podejmowane bez zachowania tej formy. Problem ten ma charakter ogólniejszy, odnosi się do stosunku treści podlegającego innej formie zastrzeżonej przez ustawę pod rygorem nieważności.
Według ujęcia rygorystycznego wszystkie elementy oświadczeń woli muszą być objęte aktem notarialnym 751 . Konsekwencją tego stanowiska jest to, że każde postanowienie, które pomimo uzgodnienia przez strony, nie znalazło wyrazu w treści tego dokumentu, jest nieważne. W miejsce nieważnych tzw. postanowień nieistotnych (naturalia negotii), np. ograniczających rękojmię za wady, ustalających termin zapłaty ceny, wchodzą określone przepisy ustawy. Pogląd ten znajduje oparcie w wykładni językowej art. 158 k.c. i najpełniej oddaje jego funkcje, a unikając nieostrych kryteriów wyłączenia pewnych elementów spod rygoru formy aktu notarialnego, wzmacnia pewność obrotu. Niebezpieczeństwa płynące z akceptacji tego stanowiska 752 znosi spostrzeżenie, że nieważność pozostałych postanowień nie ma znaczenia dla oceny ważności czynności prawnej, ponieważ wykazanie przed sądem istnienia elementów treści niewynikających z brzmienia aktu notarialnego tamuje system domniemań (przede wszystkim kompletności i wiernego odzwierciedlenia treści umowy) i ograniczenia dowodowe z art. 247 k.c. (zob. pkt 19).
Konkurencyjne stanowisko (zwane niekiedy liberalnym) wymaga, aby tylko elementy przedmiotowo istotne (postanowienia konstytutywne) znalazły wyraz w akcie notarialnym; pozostałe postanowienia, nieujęte w dokumencie są ważne 753 . Słabością tego poglądu jest jego nieuniwersalność, ponieważ kategoria essentialia negotii odnosi się tylko do umów nazwanych. Podważa ona również cele formy aktu notarialnego, skoro niektóre postanowienia rzutujące na skuteczność przeniesienia własności mogłyby zostać wyrażone nieformalnie, np. zastrzeżenie warunku, terminu.
W doktrynie sformułowano także trzy koncepcje pośrednie. Według pierwszej, wymóg formy szczególnej dotyczy zarówno postanowień przedmiotowo istotnych, jak i podmiotowo istotnych. Druga nakazuje ująć w formie aktu notarialnego postanowienia przedmiotowo istotne oraz te elementy, które są rzeczywiście istotne. W myśl trzeciego wariantu interpretacyjnego wymóg zachowania formy szczególnej dotyczy postanowień konstytutywnych, a pozostałych o tyle, o ile „zwiększają” prawa i obowiązki stron; inne mogą być wyrażane nieformalnie” (A. Bieranowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 158).
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że jeśli umowa z mamą nie ma formy aktu notarialnego, to umowa ta nie zabezpiecza tej części mieszkania.
Przykłady
Spadek z "niespodzianką"
Pan Jan odziedziczył po zmarłym wuju dom. Był jedynym spadkobiercą, więc początkowo ucieszył się z niespodziewanego spadku. Niestety, wkrótce po formalnym przejęciu nieruchomości, do drzwi zapukał komornik. Okazało się, że wuj miał niespłacone długi, a wierzyciele upomnieli się o swoje roszczenia, kierując egzekucję do odziedziczonego domu. Pan Jan, nieświadomy sytuacji finansowej wuja, znalazł się w trudnym położeniu, musząc spłacić długi, aby uniknąć licytacji nieruchomości. Ten przykład pokazuje, jak ważne jest dokładne zbadanie stanu majątkowego spadkodawcy przed przyjęciem spadku.
Podział spadku a długi
Pani Anna i jej dwaj bracia odziedziczyli po rodzicach mieszkanie. Zgodzili się, że pani Anna zamieszka w nim, spłacając stopniowo udziały braci. Nie sporządzili jednak żadnej umowy w formie aktu notarialnego. Wkrótce potem jeden z braci popadł w problemy finansowe i jego wierzyciele zajęli jego udział w odziedziczonym mieszkaniu. Pani Anna, mimo ustnych ustaleń z braćmi, znalazła się w sytuacji, w której musiała walczyć o zachowanie dachu nad głową, ponieważ zajęcie komornicze dotyczyło współwłasności, a nie tylko udziału dłużnika. Ten przykład ilustruje, jak istotne jest formalne uregulowanie kwestii współwłasności i spłat w formie aktu notarialnego, aby uniknąć problemów związanych z długami jednego ze współwłaścicieli.
Darowizna z "hakiem"
Pan Piotr otrzymał od rodziców w darowiźnie działkę budowlaną. Umowa darowizny została sporządzona w formie aktu notarialnego. Po kilku latach okazało się, że rodzice mieli niespłacone długi, a wierzyciele, nie mogąc wyegzekwować należności od rodziców, skierowali swoje roszczenia do obdarowanego syna, argumentując, że darowizna została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli (tzw. actio Pauliana). Pan Piotr musiał udowadniać, że w momencie darowizny nie wiedział o długach rodziców i że darowizna nie miała na celu uniemożliwienia egzekucji. Ten przykład pokazuje, że nawet formalnie poprawna umowa darowizny może być podważona w przypadku istnienia długów darczyńcy.
Podsumowanie
Odziedziczenie nieruchomości to nie tylko szansa na zysk, ale i ryzyko przejęcia długów spadkodawcy. Przed przyjęciem spadku warto dokładnie zbadać jego stan, a w przypadku współwłasności lub spłat, konieczne jest formalne uregulowanie kwestii własności aktem notarialnym. W przeciwnym razie, długi jednego ze współwłaścicieli mogą zagrozić całej nieruchomości. Nawet darowizna nie gwarantuje pełnego bezpieczeństwa w przypadku istnienia długów darczyńcy. Kluczowa jest świadomość prawna i prewencja, by uniknąć problemów finansowych związanych z odziedziczonym majątkiem.
Oferta porad prawnych
Potrzebujecie Państwo porady prawnej bez wychodzenia z domu? Oferujemy konsultacje prawne online, dostosowane do Waszych indywidualnych potrzeb. Specjalizujemy się w prawie cywilnym, rodzinnym, spadkowym i gospodarczym. Zapewniamy szybką i profesjonalną pomoc, w tym analizę dokumentów oraz jasne i zrozumiałe wyjaśnienie zawiłych kwestii prawnych.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy komornik w Polsce może zająć auto zarejestrowane za granicą?
» Przedawnienie roszczenia po umorzeniu egzekucji, kluczowe terminy i interpretacje
» Emerytura i praca, jak komornik zajmuje środki przy zbiegu egzekucji?
» Co zrobić z rzeczami dłużnika po eksmisji?
» Upadłość konsumencka a ochrona dzieci, co warto wiedzieć?
