• Data: 2024-01-09 Autor: Wioletta Dyl
W artykule przyglądamy się procedurom i regulacjom dotyczącym licytacji nieruchomości w świetle polskiego Kodeksu postępowania cywilnego. Takie problemy dotyczą niestety wielu Polaków, w tym pani Bożeny, która do nas napisała. Za 3 dni ma wyznaczony drugi termin licytacji nieruchomości. Zastanawia się, czy jest jakiś sposób, żeby ją przesunąć w czasie. Kilka dni temu zapukał do niej jakiś prawnik, mówiąc, że on ją przesunie w czasie, jeśli z nim podpisze umowę na ochronę prawną na pół roku za 3 tys. zł. Pyta, czy jeśli jest taka możliwość, to czy nie może sama złożyć takiego wniosku.
Trzeba mieć na uwadze, że sama procedura licytacji jest procesem bardzo sformalizowanym. Informacje na temat zasad licytacji nieruchomości znajdziemy w ustawie – Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c.). Wspomniany akt prawny w szczegółowy sposób reguluje zasady egzekucji z nieruchomości w artykułach 921–1013 K.p.c. Zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania egzekucyjnego, zajęcie nieruchomości jest dokonywane na wniosek wierzyciela, który uzyskał odpowiedni tytuł wykonawczy. Co prawda, przed zajęciem nieruchomości komornik wzywa dłużnika do spłaty zobowiązania i powiadamia, że w przeciwnym razie przystąpi do opisu oraz oszacowania wartości lokum, niemniej jednak jest to jedynie formalność, jeżeli niespłacany dług (np. kredyt hipoteczny) ma dużą wartość.
Zgodnie z przepisami K.p.c. nieruchomość formalnie staje się zajęta, gdy dłużnik otrzyma wezwanie do zapłaty. Brak uregulowania długu powoduje przystąpienie komornika do opisu i oszacowania wartości lokalu czy domu. Komornik, dokonując opisu i oszacowania, ocenia, czy wobec danej nieruchomości może być prowadzona egzekucja w trybie uproszczonym. a co za tym idzie, możliwa staje się sprzedaż z tzw. wolnej ręki. Na gruncie bowiem obecnych przepisów istnieje możliwość odwołania prowadzonej licytacji i sprzedaż z wolnej ręki nieruchomości, ale jedynie w ściśle w określonych warunkach. Wymaga to odpowiednich działań, zgody komornika lub wniosku wierzycieli.
Z opisu wynikałoby jednak, że odbywa się normalna licytacja, a zatem komornik najwyraźniej uznał, że prowadzi egzekucję w trybie zwykłym, co oznacza, że nie ma możliwości sprzedaży z wolnej ręki.
W dalszym więc trybie działania przedmiotem przetargu staje się nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. W przypadku nieruchomości sprzedaż zawsze przebiega w drodze publicznej licytacji.
Licytacja publiczna powinna odbyć się nie wcześniej niż 2 tygodnie po uprawomocnieniu się opisu oraz oszacowania nieruchomości lub wyroku będącego podstawą do wszczęcia egzekucji (decyduje data późniejszego uprawomocnienia). Komornik przynajmniej na dwa tygodnie przed rozpoczęciem licytacji powinien opublikować stosowne obwieszczenie. W pierwszej licytacji cena sprzedaży nieruchomości musi wynosić przynajmniej 3/4 jej oszacowanej wartości. Jeżeli pierwsza licytacja okaże się bezskuteczna, to wyznaczany jest drugi termin licytacji, a minimalna cena sprzedaży spada do 2/3 oszacowania. Brak chętnych podczas drugiej licytacji sprawia, że wierzyciel lub współwłaściciel może przejąć nieruchomość za 2/3 oszacowanej wartości. Jeśli nie dojdzie do przejęcia, to postępowanie egzekucyjne umarza się w stosunku do tej nieruchomości, a ponowna licytacja może nastąpić nie wcześniej niż po 6 miesiącach.
Jak wynika z podanych informacji, nieruchomość jest przed wyznaczeniem drugiej licytacji i pytanie brzmi: czy jest możliwość opóźnienia drugiej licytacji, przesunięcia jej w czasie.
Co do zasady komornik nie może sam z siebie odwołać terminu licytacji. Mogą to zrobić jedynie wierzyciele (jeżeli jest ich kilku). Przy czym, jeśli jeden wierzyciel odstąpi od egzekucji, a drugi tego nie uczyni, to termin licytacji w dalszym ciągu będzie aktualny.
Trzeba zatem pamiętać, że egzekucja za każdym razem prowadzona jest na wniosek wierzyciela i to z wierzycielem należy rozmawiać. Jeżeli nasza klientka ma środki na rozpoczęcie spłaty chociaż części długu, pozostaje jej taka możliwość również co do komornika. Wynika to z tego, że o ile nie zaskarżyła ona oszacowania dokonanego przez komornika, to przynajmniej teoretycznie mogłaby wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na quasi-zbycie z wolnej ręki, pod warunkiem wpłaty pieniędzy komornikowi na poczet zadłużenia. Przepisy prawa nie znają takiego rozwiązania, ale jak zaznaczam, że teoretycznie być może byłoby to możliwe, o ile oczywiście dysponowałaby pani Bożena „żelazną” kandydaturą nabywcy na zadłużoną nieruchomość (stąd środki na pokrycie długu). Być może sąd mógłby się zdecydować na postanowienie o zbyciu z wolnej ręki na rzecz wskazanej osoby nabywcy. Nie ukrywam, że w opisanej sytuacji nie byłabym jednak optymistą. Licytacja (druga) wyznaczona jest za 3 dni, zatem biorąc pod uwagę ten termin, dokonanie wskazanego manewru może okazać się niemożliwe do realizacji. Należy zauważyć, że została już przeprowadzona w zasadzie cała procedura związana z przeprowadzeniem licytacji, zatem jeżeli nie ma pewnego kandydata, to raczej nie uda się powyższej koncepcji zrealizować. Niemniej przypuszczam, że właśnie w takim kierunku mogłaby próbować prowadzić działania firma, która oferowała pani Bożenie swoje usługi.
Hipotetycznie możliwa byłaby i taka sytuacja, że nasz klientka jako dłużnik jeszcze przed licytacją zbywa nieruchomość i uiszcza dług u komornika (łącznie z jego wynagrodzeniem), o czym w dniu licytacji powiadamia sąd. To też byłoby możliwe, o ile nie pytałaby o zgodę sądu, komornika czy wierzyciela, ponieważ tuż przed licytacją uzyskanie takiej zgody byłoby mało realne.
Pozostaje ostatnia możliwość w postaci złożenia do komornika wniosku o przesunięcie terminu licytacji – oczywiście należałoby go wiarygodnie uzasadnić, na przykład tym, że w najbliższych dniach oczekuje pani Bożena znacznego spadku, z którego spłaci dług, albo że (j.w.) ma nabywcę, gdzie po przeniesieniu własności nieruchomości na niego spłaci dług. Jeżeli autorka pytania ma takie argumenty i przekona komornika, to być może komornik odwoła licytację, ale jest to ryzyko, które komornicy bardzo niechętnie na siebie biorą. Niemniej wykluczyć takiej możliwości nie mogę.
Jakie działania podjęłaby firma, trudno mi określić. Znam osoby, które z usług takich kancelarii były zadowolone, ale znam osoby będące wręcz przeciwnego zdania. Zatem decyzja należy do klientki, wziąwszy pod uwagę i to, czy kiedykolwiek ma ona szansę spłaty długu i czy w związku z tym, czy na odroczeniu licytacji coś zyskuje. Poza tym owa firma przynajmniej w zarysie powinna przedstawić wstępny plan działania, a nie tylko zapewniać o swojej skuteczności.
Przypadek Pana Krzysztofa
Pan Krzysztof, właściciel niewielkiej działki budowlanej, zmagając się z niespłaconym kredytem hipotecznym, został postawiony w obliczu licytacji komorniczej. Mimo próśb o restruktyryzację długu bank zdecydował się na egzekucję. Po otrzymaniu od komornika wezwania do zapłaty, któremu pan Krzysztof nie mógł sprostać, procedura licytacji ruszyła pełną parą. Nieruchomość została oszacowana, a licytacja odbyła się zgodnie z terminem ustalonym przez komornika. Niestety nie było szans na odwołanie licytacji.
Historia Pani Agnieszki
Pani Agnieszka, będąca w trudnej sytuacji finansowej, starała się o odroczenie terminu licytacji swojego mieszkania. Po złożeniu wniosku do komornika, argumentując, że spodziewa się znacznej sumy pieniędzy z odziedziczonego spadku, który pozwoli na spłatę zaległego długu, uzyskała czas potrzebny na uregulowanie swojej sytuacji. Dzięki temu, iż komornik uwzględnił jej wniosek, pani Agnieszka uniknęła licytacji, a dzięki otrzymanym środkom zdołała uregulować dług i zachować mieszkanie.
Sytuacja Pana Tomasza
Pan Tomasz po nieudanej inwestycji zmagał się z problemem spłaty dużej pożyczki. W wyniku długotrwałego braku spłat wierzyciel zdecydował się na wszczęcie procedury egzekucyjnej, co doprowadziło do licytacji komorniczej jego domu. Pierwsza licytacja okazała się bezskuteczna z powodu braku zainteresowania – cena wywoławcza była zbyt wysoka. W drugiej licytacji cena minimalna została obniżona do 2/3 wartości oszacowania, co przyciągnęło kupców.
Podsumowując, licytacja komornicza nieruchomości to proces pełen zawiłości prawnych i emocjonalnych wyzwań dla dłużnika. Jak pokazują przytoczone przykłady, każdy przypadek jest inny i wymaga indywidualnego podejścia, ale kluczowe jest zrozumienie procedur i możliwości działania w ramach obowiązującego prawa.
Czy masz pytania lub obawy dotyczące licytacji komorniczej nieruchomości? Chcesz odroczyć termin drugiej licytacji? Skorzystaj z naszych porad prawnych on-line i uzyskaj profesjonalne wsparcie. Opisz swój problem w formularzu pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
