• Data: 2024-02-16 Autor: Kamil Kiecana
W obliczu rosnących trudności związanych z zarządzaniem nieruchomościami i wynajmem, kluczową kwestią staje się skuteczne i zgodne z prawem opróżnienie lokalu. Artykuł przedstawia mechanizmy prawne, które umożliwiają przyspieszenie eksmisji, biorąc pod uwagę zarówno oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, jak i ewentualne ograniczenia wynikające z okresu ochronnego. Na przykładzie zapytania pani Ewy omówimy także aspekty dotyczące wypowiedzenia umowy najmu oraz możliwości odzyskania należności przez właściciela, przybliżając odpowiednie przepisy i ich zastosowanie w praktyce.
Sprawa, z jaką zwróciła się do nas pani Ewa, dotyczyła odzyskania zaległości czynszowych od najemcy. Wynajmującą i najemcę łączyła umowa najmu okazjonalnego. Najemca zalegał z płatnością od 3 miesięcy. Poprosił panią Ewę miesiąc temu, aby dała mu czas do dziesiątego danego miesiąca na uregulowanie zaległości, bo oczekuje przypływu gotówki. Jednak wczoraj poinformował w mailu, że nie otrzymał pieniędzy i nie jest wstanie uregulować zaległości. Zobowiązał się opuścić lokal z końcem miesiąca, proponując ugodę na spłacenie zaległości w ratach. Pani Ewa straciła jednak zaufanie do tej osoby i pyta, jakie ma możliwości odzyskania zaległości od najemcy. Zakłada, że samo opuszczenie lokalu nie stanowi aż tak wielkiego kłopotu.
Co do opróżnienia lokalu, to pani Ewa dysponuje oświadczeniem o poddaniu się egzekucji przez najemcę, zatem eksmisja będzie przyspieszona. Mimo to jednak może mieć zastosowanie zimowy okres ochronny.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.
Postanowienia umowne ww. przepisów nie mogą zmienić. Jeśli zatem nie dojdzie do porozumienia o rozwiązaniu umowy, to będziecie Państwo mogli rozważyć rozwiązanie umowy zgodnie z ww. przepisami.
Co do odzyskania należności, to przede wszystkim można skorzystać z wpłaconej przez najemcę kaucji. Pozostałą kwotę należności trzeba będzie dochodzić od najemcy zwykłym trybem sądowym, gdyż nie pozyskano od najemcy gwarancji bankowej, weksla, oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie spłaty czynszu itp.
Zgodnie natomiast z art. 670 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.”
Art. 671. [Wygaśnięcie zastawu]
§ 1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.
§ 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.
§ 3. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie”.
Jeśli zatem najemca posiada w lokalu pani Ewy ruchomości, mogłaby skorzystać także z wymienionego zastawu.
Zimowy okres ochronny a eksmisja
Pani Kowalska, właścicielka mieszkania w Krakowie, postanowiła eksmitować najemcę, który od kilku miesięcy zalegał z czynszem. Jednak z uwagi na zimowy okres ochronny, który chroni lokatorów przed eksmisją od listopada do marca, musiała odłożyć proces eksmisyjny. Mimo że miała pełne prawo do odzyskania swojego lokalu, warunki atmosferyczne i przepisy prawne nakazały jej poczekać do wiosny.
Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości
Pan Nowak wynajmował mieszkanie w Warszawie. Gdy jego lokator przez trzy kolejne miesiące nie płacił czynszu i innych opłat, pan Nowak skorzystał z przysługującego mu prawa i wypowiedział umowę najmu, powołując się na odpowiednie przepisy. Lokator, mimo otrzymania pisemnego upomnienia i dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości, nie zdołał spełnić warunków, co spowodowało wszczęcie postępowania eksmisyjnego.
Zabezpieczenie należności poprzez zastaw
Pani Jagoda z Gdańska zdecydowała się zabezpieczyć swoje roszczenia z tytułu zaległego czynszu, stosując ustawowe prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do mieszkania przez najemcę. Gdy najemca zalegał z opłatami, poinformowała go o możliwości skorzystania z tego prawa. W obliczu tego najemca zdecydował się szybko uregulować zaległości, aby uniknąć dodatkowych komplikacji i kosztów związanych z zastawem na jego własności.
Zarządzanie nieruchomościami wymaga znajomości i stosowania odpowiednich przepisów prawnych, szczególnie w kontekście eksmisji, wypowiedzenia umów najmu i odzyskiwania należności. Przykłady z życia wzięte ilustrują, jak kluczowe jest zrozumienie i wykorzystanie dostępnych narzędzi prawnych, aby efektywnie i etycznie radzić sobie z trudnymi sytuacjami wynajmu, chroniąc przy tym prawa zarówno właścicieli, jak i najemców.
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemów z najmem? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism, aby efektywnie zarządzać swoją nieruchomością i chronić swoje prawa. Kontaktuj się z nami już dziś!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
