• Data: 2023-09-13 Autor: Katarzyna Bereda
Nieruchomość posiada trzech współwłaścicieli. Otrzymaliśmy wypis z ksiąg wieczystych, z którego wynika, że jeden ze współwłaścicieli narobił długów i ustanowiono hipotekę (przymusową) na kwotę prawie 80 tys. zł. Jak to rzutuje na pozostałych współwłaścicieli? Jak możemy się zabezpieczyć, co powinniśmy zrobić?
Wszystko zależy od tego, czy hipoteka została ustanowiona na udziale dłużnika, czy na całej nieruchomości. Zakładam jednak, iż hipoteka została ustanowiona na udziale dłużnika – jeśli tak, to fakt ten nie wpływa na Państwa udział w nieruchomości. Niestety, jest możliwa egzekucja z udziału w nieruchomości i możliwe jest także ustanowienie hipoteki jedynie na udziale w nieruchomości.
Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.”.
Jak wynika z art. 65 ust. 3 tejże ustawy – hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Zatem dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na udziale we współwłasności, a nie na fizycznie oznaczonej części nieruchomości, co naruszałoby przecież zasadę niepodzielności hipoteki (post. SN z 25.05.2011 r., II CSK 533/10, Legalis). Udział we współwłasności nieruchomości może być obciążony hipoteką, chociażby stanowił on współwłasność kilku osób (post. SN z 18.04.2013 r., II CSK 503/12, Legalis).
Wartość hipoteki wyraża się w pierwszeństwie zaspokojenia wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym. Choć nie ma ono charakteru bezwzględnego i ustępuje pierwszeństwu wierzycieli szczególnie uprzywilejowanych, umożliwia dochodzenie zaspokojenia wierzytelności hipotecznej z wyższym pierwszeństwem niż wielu innych należności.
Jeżeli zatem hipoteka obciąża jedynie udział dłużnika, to Państwo co do zasady nie możecie zrobić nic, albowiem Państwa udziały nie są obciążone hipoteką. Każdy z Państwa może bowiem dowolnie rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości – może go nawet zbyć bez wiedzy pozostałych współwłaścicieli. Jedyną niedogodnością jest to, iż w przypadku braku spłaty dłużnika, wierzyciel może zaspokoić się z obciążonego udziału dłużnika – jak jednak wskazałam, dłużnik może nawet zbyć ten udział bez Państwa wiedzy.
Zaznaczam bowiem, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza wierzytelność. Umożliwia ono wierzycielowi zaspokojenia z nieruchomości bez znaczenia na obecnego właściciela i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami dłużnika.
Zalecam udać się do wydziału ksiąg wieczystych i zapoznać się z zupełną księgą wieczystą nieruchomości – tam znajdą Państwo wszelkie informacje o wierzycielu i rodzaju hipoteki.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
