• Data: 2024-12-16 Autor: Aleksandra Pofit
Nieruchomość jest zakupiona na kredyt hipoteczny. Komornik prowadzi egzekucję z innych wierzytelności na tej nieruchomości – jak to wygląda od strony prawnej? Spłacam długi, ale wierzyciel nie cofnął zajęcia z nieruchomości. Co robić?
Fakt, że nieruchomość jest przedmiotem hipoteki, nie jest przeszkodą do prowadzenia egzekucji. Jeśli chodzi o prowadzenie egzekucji przez wierzycieli, na rzecz których nie została ustalona hipoteka, to, jeżeli pieniędzy uzyskanych z egzekucji będzie więcej niż kwota hipoteki, to wierzyciele niemający hipoteki mogę zostać dopiero zaspokojeni. Jeśli chodzi o Pani drugie pytanie, to jedynie wierzyciel ma prawo cofnąć wniosek o prowadzenie egzekucji z danego składnika majątku. Pomimo spłaty przez Panią długu w ratach nie ma Pani prawa żądać od niego cofnięcia wniosku o prowadzenie egzekucji z nieruchomości.
Wierzyciel hipoteczny, czyli wierzyciel, na rzecz którego została ustalona hipoteka na nieruchomości, ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swojej wierzytelności z tej nieruchomości. W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość obciążoną hipoteką można bez żadnych ograniczeń sprzedawać, darować, zamieniać itd.
Zgodnie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego wierzyciel hipoteczny zaspokajany jest w piątej kolejności, a wierzyciele prowadzący egzekucję, jeśli hipotek nie mają, dopiero w dziewiątej kategorii.
Jeżeli zajętą nieruchomość udałoby się sprzedać komornikowi, to zgodnie z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Zatem hipoteka, po sprzedaży nieruchomości wygaśnie. Na miejsce hipoteki powstaną prawa wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z ceny nabycia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2004 roku, sygn. akt I CK 543/03).
Przepis art. 1036 § stanowi, że w podziale sumy uzyskanej z egzekucji oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą także osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu, a więc także wierzyciel hipoteczny, bowiem do praw stwierdzonych w opisie i oszacowaniu, nabytych przed zajęciem nieruchomości należy – jako prawo rzeczowo ograniczone – hipoteka. Z art. 1036 § 2 wynika przy tym, że jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, należność przypadającą wierzycielowi hipotecznemu pozostawia się na rachunku depozytowym ministra.
Paragraf drugi art. 1036, dodany ustawą z dnia 26 czerwca 2009 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), jest konsekwencją uchylenia przez tę ustawę z dniem 20 lutego 2011 roku art. 71 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stwarzał domniemanie istnienia wierzytelności hipotecznej. Od tego dnia wierzyciel hipoteczny nie może powoływać się na wpis hipoteki w celu udowodnienia istnienia zabezpieczonej nią wierzytelności, lecz musi uzyskać tytuł wykonawczy (por. H. Ciepła, Komentarz do art. 1036 Kodeksu postępowania cywilnego, LEX 2014). Wierzyciel hipoteczny, także ten, który nie prowadzi egzekucji jako wierzyciel egzekwujący, a bierze w niej udział, gdyż nabył hipotekę przed zajęciem nieruchomości i została ona stwierdzona w opisie i oszacowaniu – jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 października 2015 roku w sprawie III CZP 55/15 (www.sn.pl) – musi wykazać tę wierzytelność tytułem wykonawczym, jeżeli chce otrzymać należność przypadającą mu w planie podziału, taki wierzyciel jest uwzględniany w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji bez konieczności składania tytułu wykonawczego, jednak wypłata tej sumy jest warunkowana złożeniem przez niego tytułu wykonawczego, a do tego czasu suma do wypłaty pozostaje w depozycie.
Egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa, a wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Spłata długu w ratach nie gwarantuje cofnięcia egzekucji przez wierzyciela. W przypadku sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji, środki z licytacji są dzielone zgodnie z przepisami, a hipoteka wygasa wraz z przysądzeniem własności. Aby uzyskać wsparcie prawne, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie egzekucji z nieruchomości lub sporządzenia pisma? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a przygotujemy dla Ciebie indywidualne rozwiązanie.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 roku w sprawie III CZP 55/15
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
