Oględziny nieruchomości przez komornika

Opis i oszacowanie nieruchomości dłużnika na wniosek wierzyciela

W postępowaniu egzekucyjnym gospodarzem postępowania jest wierzyciel. Komornik zasadniczo wykonuje jego polecenia. Opis i oszacowanie nieruchomości odbywa się tylko na wniosek wierzyciela. Bez takiego wniosku komornik nie dokona opisu i oszacowania. Według Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):

„Art. 942. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości”.

Pisze Pan, że egzekucja jest z tytułu niespłaconej pożyczki. Niezależnie od egzekucji z nieruchomości prowadzona jest egzekucja z Pana wynagrodzenia, ale nie są to zbyt duże kwoty.

Bank jako wierzyciel chce odzyskać swoja należność jak najprędzej i w tym celu wskazuje dostępne środki egzekucyjne. Wobec tego, że realna jest tylko egzekucja z wynagrodzenia, wskazał zajęcie i sprzedaż nieruchomości. Obciążenie danej nieruchomości hipoteką lub innymi prawami nie stanowi żadnej przeszkody w tym, aby z takiej nieruchomości prowadzić egzekucję. Wierzyciel wskazuje, komornik wykonuje.

Czy wierzycielowi można zarzucić naruszenie zasad współżycia społecznego?

Wyceny nieruchomości dokona biegły, a komornik na tej podstawie dokona oszacowania. Wierzyciel teoretycznie powinien stosować środki jak najmniej uciążliwe dla dłużnika. Ale jeżeli zastosowane środki nie rokują opluskania (w miarę szybko) długu, wierzyciel ma prawo wnioskować o zastosowanie innych środków. W zasadzie wierzyciel kieruje egzekucję do majątku, jaki ma dłużnik – a skoro ma tylko pracę i nieruchomość, to w te składniki celuje wierzyciel. I nie ma w tym nic dziwnego, nadzwyczajnego. Nie ma w takiej sytuacji szkodliwości społecznej. Pojęcie to jest właściwe dla prawa karnego, a nie cywilnego.

W prawie cywilnym mówimy o naruszeniu zasad współżycia społecznego. Ale w takiej sytuacji jak Pana wierzycielowi nie można zarzucić naruszenia zasad współżycia społecznego; tak samo nie można tego zarzucić komornikowi. Komornikowi można zarzucić ewentualnie nieprawidłowe oszacowanie po jego dokonaniu.

Wycena mieszkania dla potrzeb uzyskania pożyczki nie stanowi dla komornika podstawy dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, o ile dokonane było nie dawniej niż 6 miesięcy przed zajęciem nieruchomości.

Złożenie skargi na czynności komornika

Na obecnym etapie może Pan złożyć skargę na czynności komornika – byłaby to jednak skarga na czynność w postaci zarządzenia wyceny przez biegłego. A komornik ma prawo i obowiązek skorzystać z biegłego w takim przypadku. Robiąc to, nie narusza przepisów co do wyceny. Zgodnie z K.p.c.:

„Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się”.

Gdy oszacowanie dla potrzeb rynkowych było ponad pół roku przed zajęciem, takie działanie komornika jak w opisanej sytuacji jest ze wszech miar konieczne i celowe.

Dodatkowo wskażę, że egzekucja nie jest karą dla dłużnika. Jest to konsekwencja niewywiązywania się dłużnika ze swojego obowiązku.

Gdyby dług był spłacany, nie doszłoby do egzekucji oraz powstania dodatkowych kosztów z tego tytułu. Sądy uznają, że nie można kosztów egzekucyjnych traktować jako zwiększenia się długu zobowiązanego. Są to koszty, do których powstania przyczynił się sam dłużnik. np. nie spłacając pożyczki, w czego wyniku wierzyciel skierował sprawę na drogę egzekucyjną. Dłużnik powinie zdawać sobie z tego sprawę i działać tak, by nie dopuścić do tego. A skoro już dojdzie do egzekucji, to dłużnika nie należy nagradzać z tego powodu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.