• Data: 2024-06-21 Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mam egzekucję komornika z powodu niespłacanego w terminie kredytu w banku na kwotę ok. 100 tys. zł. Czy komornik może zabrać mi mieszkanie, które jest warte ok. 200 tys., ale jest na nim hipoteka urzędu miasta, bo było wykupione od miasta? Hipoteka na 150 tys. Jeszcze próbuję się dogadać z bankiem, ale chcą, abym wpłaciła jednorazowo 23 tys., a na razie tyle nie mam. Co mogę zrobić, aby nie stracić mieszkania?
Niestety, dopóki mieszkanie jest Pani własnością, komornik może prowadzić z niego egzekucję. Nie ma znaczenia, że na mieszkaniu ustanowiona jest hipoteka z tytułu bonifikaty.
Zgodnie z art. 929 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Zgodnie z art. 84-86, 88 i 93 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: KWU) zajęcie obejmuje więc także: 1) przynależności nieruchomości, 2) odłączone części składowe nieruchomości, 3) zbyte przynależności nieruchomości, 4) roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, 5) roszczenie odszkodowawcze określone w art. 93 KWU. Do zajęcia tych rzeczy i praw dochodzi z mocy samego prawa, w chwili zajęcia nieruchomości. Nie są zatem w tym przedmiocie konieczne dodatkowe czynności komornika. Nie jest możliwe skierowanie egzekucji do rzeczy lub praw podlegających zajęciu razem z nieruchomością po zajęciu nieruchomości. W tym momencie te rzeczy i prawa tracą samodzielny byt prawny i w dalszym toku postępowania dzielą los nieruchomości. Nie stanowią więc odrębnych składników majątku dłużnika, do których dopuszczalne byłoby skierowanie egzekucji. Egzekucja wszczęta z tych rzeczy lub praw przed zajęciem nieruchomości podlega umorzeniu po zajęciu nieruchomości. Jednak nie na podstawie art. 824 § 1 pkt 2 K.p.c., jako egzekucja niedopuszczalna ze względu na przedmiot (tak J. Świeczkowski, Zakres, s. 122), ale ze względu na następczą bezprzedmiotowość – utratę bytu przez rzecz lub prawo, do których została skierowana egzekucja. Egzekucja w takiej sytuacji nie może być więc skuteczna (art. 824 § 1 pkt 3 K.p.c.). Po zakończeniu egzekucji z nieruchomości możliwe jest ponowne skierowanie egzekucji do rzeczy lub praw podlegających zajęciu razem z nieruchomością. Te składniki majątku dłużnika odzyskują bowiem wówczas samodzielny byt prawny.
Według art. 84 KWU hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Zgodnie z art. 51 § 1 K.c. – przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, z tym że stosownie do art. 51 § 2 K.c. właścicielem rzeczy głównej i przynależności musi być ta sama osoba. Wydaje się przy tym, że w wypadku, gdy współwłaściciel nieruchomości jest wyłącznym właścicielem rzeczy potrzebnej do korzystania z nieruchomości, nie odbiera to tej rzeczy statusu przynależności (por. Tomasz Szanciło: Komentarz do Kodeksu cywilnego, tom. II, art. 729 kpc, Legalis).
Jeśli wierzyciel złoży wniosek o egzekucję z nieruchomości – komornik zobowiązany jest do jej zajęcia.
Przypadek pana Jana
Pan Jan wziął kredyt w banku na 80 tys. zł na rozwój swojej firmy. Niestety, z powodu kłopotów finansowych nie był w stanie regularnie spłacać rat. Bank, po wielokrotnych próbach nawiązania kontaktu, skierował sprawę do komornika. Pan Jan miał mieszkanie o wartości 180 tys. zł, na którym ustanowiona była hipoteka miasta na kwotę 120 tys. zł z tytułu bonifikaty przy zakupie. Komornik zajął mieszkanie i wystawił je na licytację. Po sprzedaży mieszkania, część kwoty została przeznaczona na spłatę hipoteki, a reszta na spłatę długu wobec banku. Pan Jan stracił mieszkanie, ale dług został częściowo spłacony.
Historia pani Anny
Pani Anna wzięła kredyt na remont mieszkania, który niestety przerósł jej możliwości finansowe. Zaległości w spłatach rosły, aż w końcu bank zdecydował się na egzekucję komorniczą. Mieszkanie pani Anny było warte 220 tys. zł, z hipoteką miasta na kwotę 150 tys. zł. Pani Anna próbowała negocjować z bankiem, ale nie miała wystarczających środków na jednorazową wpłatę wymaganej przez bank kwoty. Komornik zajął mieszkanie i wystawił je na licytację, co spowodowało, że pani Anna straciła dach nad głową, a część długu została spłacona z uzyskanej kwoty.
Sytuacja pana Marka
Pan Marek wziął kredyt na 50 tys. zł, aby zainwestować w swoją działalność gospodarczą. Niestety, jego biznes nie odniósł sukcesu, a on sam popadł w długi. Bank rozpoczął procedurę komorniczą. Mieszkanie pana Marka było warte 200 tys. zł i miało ustanowioną hipotekę urzędu miasta na kwotę 150 tys. zł. Pan Marek, w ostatniej chwili, skontaktował się z organizacją pomagającą dłużnikom i wspólnie udało im się wynegocjować z bankiem restrukturyzację długu. Dzięki temu uniknął licytacji mieszkania, chociaż musiał podjąć się spłaty zadłużenia w nowych, korzystniejszych warunkach.
Egzekucja komornicza z nieruchomości jest możliwa nawet wtedy, gdy na mieszkaniu ustanowiona jest hipoteka, na przykład z tytułu bonifikaty miejskiej. Aby uniknąć utraty mieszkania, warto negocjować z bankiem w celu restrukturyzacji długu lub skorzystać z pomocy organizacji wspierających dłużników. W sytuacji braku porozumienia, komornik może wystawić nieruchomość na licytację, co prowadzi do jej utraty.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z egzekucją komorniczą? Skontaktuj się z naszymi ekspertami online, którzy przygotują dla Ciebie profesjonalne pisma i udzielą kompleksowych porad prawnych. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
