• Data: 2024-12-11 Autor: Adam Dąbrowski
Takie dwa pytania w jednym. Czy wraz z cesją wierzytelności musowo trzeba przepisywać wpis hipoteczny? W końcu klauzula i tytuł jest na nowego właściciela i w razie skorzystania z hipoteki można się posłużyć nowym tytułem. Co w razie upadłości dłużnika? Czy po nowelizacji z 2019 r. odsetki od należności głównej przedawniają się także na koniec roku, czy też od prawomocności postanowienia komornika umorzenia egzekucji jako bezskutecznej?
Pisząc wpis „hipoteczny”, jak mniemam, ma Pan na myśli ujawniona w księdze wieczystej hipotekę związaną z jakimś stosunkiem prawnym (wierzytelnością). Osoba, na której rzez ujawniona jest hipoteka, to wierzyciel hipoteczny.
Przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wskazują, że:
W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
Powyższe oznacza, że cesja wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wymaga ujawnienia przelewu oraz nowego wierzyciela w księdze wieczystej. Zwrot „niezbędny jest wpis” wymusza wpis w księdze wieczystej i jest to warunek skutecznego dokonania przelewu wierzytelności hipotecznej.
Do skutecznego przeniesienia wierzytelności hipotecznej konieczne jest przeniesienie wierzytelności, przeniesienie hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność oraz dokonanie wpisu nowego wierzyciela do księgi wieczystej.
Ograniczenie się w umowie obejmującej przelew wierzytelności hipotecznej do oświadczenia woli obejmującego jedynie przeniesienie wierzytelności albo hipoteki nie oznacza sprzeczności tej czynności prawnej z ustawą. Jak podkreśla się w piśmiennictwie, sprzeczność taka wystąpiłaby, gdyby obie strony wyraźnie zastrzegły, że przenoszą wierzytelność bez hipoteki albo hipoteką bez wierzytelności. Dlatego, pomijając, czy rzeczywiście ze względu na treść art. 509 § 2 Kodeksu cywilnego istnieją wątpliwości co do zakresu przedmiotu przelewu, a strony wyrażały wolę przeniesienia wierzytelności wraz z zabezpieczającą ją hipoteką, to brak jest podstaw do kwestionowania skuteczności złożenia dodatkowego, zgodnego oświadczenia woli o przeniesieniu hipoteki.
Nabywca niewpisany jako wierzyciel hipoteczny po prostu nie jest takim wierzycielem.
Uwaga! Należy zwrócić uwagę na formę, w jakiej powinno dojść do zawarcia tego rodzaju umowy przelewu wierzytelności hipotecznej. Do wpisu w księdze wieczystej taka umowa musiałaby spełniać przynajmniej wymóg formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Wynika to z art. 31 wspomnianej ustawy.
W przeciwieństwie do ustanowienia hipoteki jej przeniesienie nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz - jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 2451 Kodeksu cywilnego: „do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”).
Ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe zakazuje obciążania masy upadłości hipoteką oraz zastawem skarbowym po dniu ogłoszenia upadłości w celu zabezpieczenia wierzytelności powstałej przed ogłoszeniem upadłości.
Tylko ci wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie do dnia ogłoszenia upadłości (czyli dokonano wpisu, choćby nieprawomocnego), będą mogli z niego skorzystać.
Ustawodawca dopuścił wyjątek od tej zasady – dopuszcza się możliwość wpisania hipoteki już po ogłoszeniu upadłości, pod warunkiem jednak, że wniosek o wpis został złożony przez wierzyciela co najmniej 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości.
Wierzyciele zabezpieczeni rzeczowo nie są jednak pozbawiani swojego rodzaju uprzywilejowania mimo, że ich uprawnienie ulega pewnym ograniczeniom.
W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że zabezpieczenia rzeczowe wierzytelności nie wygasają na skutek ogłoszenia upadłości dłużnika. Co do zasady przy upadłości likwidacyjnej masa upadłości, czyli majątek upadłego dłużnika, podlega zbyciu, a z uzyskanej sumy zaspokaja się wierzycieli. Zgodnie z ustawą Prawo upadłościowe wierzyciele są podzieleni na określone kategorie, uwzględniane przy podziale tej sumy.
Praktyka pokazuje, że z reguły masa upadłości nie wystarcza na pokrycie długów upadłego, dlatego też nie wszyscy wierzyciele mogą być całkowicie zaspokojeni. Wierzyciele, którym przysługuje hipoteka są uprzywilejowani w ten sposób, że sumy uzyskane ze zbycia przedmiotu obciążonego hipoteką przeznacza się na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na zbytej nieruchomości, i dopiero w dalszej kolejności kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzytelności wchodzą do funduszy masy upadłości i są dzielone na zasadach ogólnych. Przypadającą wierzycielowi hipotecznemu sumę zalicza się przede wszystkim na należność główną, następnie na odsetki i pozostałe roszczenia uboczne, z tym że koszty postępowania uwzględnia się na końcu. Jeżeli jest więcej niż jedna wierzytelność hipoteczna, to są one zaspokajane według przysługującego im pierwszeństwa, które powinno wynikać z treści księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości wedle zasady kolejności ujawnionego wpisu.
Trzeba jednak pamiętać, że pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzyciela hipotecznego nie jest bezwzględne. Aktualnie wierzytelności zabezpieczone hipoteką podlegają zaspokojeniu z sumy uzyskanej z likwidacji obciążonego przedmiotu pomniejszonej o koszty likwidacji tego przedmiotu oraz inne koszty postępowania upadłościowego w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części sumy uzyskanej z likwidacji, nie więcej jednak niż o taką część kosztów postępowania upadłościowego, która wynika ze stosunku wartości obciążonego przedmiotu do wartości całej masy upadłości (art. 345 ustawy Prawo upadłościowe).
Odsetki ustawowe mają charakter akcesoryjny wobec świadczenia głównego. To oznacza, że nie mogą przedawnić się później, niż świadczenie główne. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego odsetki jako świadczenia okresowe przedawniają się z upływem 3 lat.
Istnieją jednak dwa wyjątki od reguły, kiedy odsetki stają się roszczeniem samodzielnym. Pierwszy wyjątek występuje w przypadku, w którym roszczenie o świadczenie główne wygasło przed upływem terminu przedawnienia, na przykład na skutek wykonania. W związku z tym przedawnienie powinno być rozpatrywane jako roszczenie samodzielne. Drugi wyjątek od reguły następuje w przypadkach, w których przed przedawnieniem się roszczenia głównego doszło do przerwania biegu roszczenia o odsetki.
Drugim jest przedawnienie odsetek stwierdzonych prawomocnym wyrokiem sądu. Przedawnienie odsetek stwierdzonych prawomocnym orzeczeniem sądu reguluje art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym wierzytelność stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu, przedawnia się z upływem lat dziesięciu. Zasada ta nie dotyczy roszczeń o świadczenia okresowe należne w przyszłości, które podlegają przedawnieniu trzyletniemu.
Kiedy orzeczeniem sądu objęte są odsetki, to odsetki należne za okres po wydaniu prawomocnego orzeczenia ulegają przedawnieniu trzyletniemu. Natomiast do odsetek należnych przed dniem wydania orzeczenia stosuje się termin sześcioletni.
Jeśli komornik podejmie decyzję o umorzeniu egzekucji, wówczas nastąpi nowy 6-letni okres przedawnienia tytułu egzekucyjnego, w tym odsetek należnych do dnia wydania wyroku. Odsetki należne za okres po wydaniu wyroku ulegać będą trzyletniemu przedawnieniu.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym:
„Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”.
Nowelizacja z 9 lipca 2018 roku wprowadziła znaczące zmiany w zakresie długości terminów przedawnienia. Kluczową zmianą, o której wciąż zapomina wiele osób, a która jest istotna dla dochodzenia swoich roszczeń, jest fakt, że jeśli termin przedawnienia trwa co najmniej 2 lata, to mija on nie w momencie upływu dokładnie tego okresu, ale na ostatni dzień roku kalendarzowego.
Po nowelizacji odsetki od należności głównej stwierdzonej prawomocnym orzeczeniem przedawniają się na koniec roku, w jakim mijają trzy lata od prawomocności postanowienia komornika o umorzeniu egzekucji jako bezskutecznej.[PRZYCISK_4]
Przykład przeniesienia wierzytelności hipotecznej. Pani Anna kupiła mieszkanie od dewelopera, a w księdze wieczystej ujawniona była hipoteka zabezpieczająca kredyt, który deweloper zaciągnął na budowę. Bank, który udzielił tego kredytu, przeniósł wierzytelność na inny bank. Aby przeniesienie wierzytelności hipotecznej było skuteczne, konieczny był wpis nowego wierzyciela do księgi wieczystej.
Przykład upadłości dłużnika z zabezpieczeniem hipotecznym. Pan Marek prowadził działalność gospodarczą i zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości dla firmy. Kiedy ogłoszono jego upadłość, bank jako wierzyciel hipoteczny był uprzywilejowany w odzyskaniu środków ze sprzedaży nieruchomości, co pozwoliło na zaspokojenie części jego roszczeń przed innymi wierzycielami.
Przykład ważności formy umowy przenoszącej wierzytelność hipoteczną. Pani Karolina zdecydowała się na kupno mieszkania, którego właściciel chciał przenieść na nią wierzytelność hipoteczną. Aby umowa była ważna, musiała ona być sporządzona w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a następnie wpisana do księgi wieczystej, co zostało dopełnione zgodnie z przepisami.
Wpis hipoteki w księdze wieczystej zabezpiecza wierzytelność. Przeniesienie tej wierzytelności wymaga wpisu do księgi wieczystej nowego wierzyciela oraz spełnienia formalnych warunków, w tym podpisu notarialnie poświadczonego. Hipoteka nie może być przeniesiona bez związanej z nią wierzytelności. W przypadku upadłości dłużnika wierzyciele hipoteczni mają pierwszeństwo w zaspokojeniu z majątku upadłego, jednak z pewnymi ograniczeniami. Odsetki, jako świadczenia akcesoryjne, przedawniają się zgodnie z przepisami, zwykle po 3 latach, ale istnieją wyjątki związane z przerwaniem biegu przedawnienia.
Oferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu pism prawnych, w tym dotyczących umów z TBS. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w rozwiązywaniu problemów prawnych związanych z najmem i prawem mieszkaniowym.
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
