Brak całej zapłaty za sprzedaną nieruchomość

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

W pierwszej kolejności chciałabym poruszyć kwestie prawne, a w dalszej kolejności przejdę do analizy Państwa sytuacji i rekomendacji.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Problemy z zawarciem umowy przyrzeczonej

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2).

Sytuację związaną z uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje art. 390. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1).

W Państwa sytuacji, gdy umowa przedwstępna sprzedaży dotyczy nieruchomości, istotne znaczenie ma treść art. 390 § 2, zgodnie z którym „gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.

Umowy w formie aktu notarialnego

Przechodząc do analizy przedstawionej przez Panią sytuacji, należy wskazać, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w zwykłej formie pisemnej, podczas gdy umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158). W związku z tym, na podstawie cytowanego powyżej art. 390 § 2, skoro umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, nie mogą Państwo dochodzić od kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Odszkodowanie za brak całej zapłaty

W tej sytuacji mogą Państwo wyłącznie starać się o naprawienie przez kupującego szkody, którą ponieśli Państwo przez to, że liczyli na zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży). Mogą Państwo wobec tego domagać się odszkodowania, ale tylko w ramach tzw. negatywnego (ujemnego) interesu umownego (wyrok SN z dnia 24 marca 1998 r., sygn. akt I CKN 562/97).

Do należnego odszkodowania można wliczyć koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty prowadzenia rokowań, składania ofert, przejazdów, ewentualne wynagrodzenie prawnika, opłaty notarialne i fiskalne, jeżeli konieczność poniesienia tych ostatnich wynikała z obowiązujących przepisów, jak również wydatki mające na celu przygotowanie umowy przyrzeczonej, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym z przekonaniem, że dojdzie do jej zawarcia, a także, w ramach utraconych korzyści (łac. lucrum cessans), zarobek utracony podczas prowadzenia negocjacji oraz korzyści, które zostałyby odniesione wskutek przyjęcia innej, faktycznie odrzuconej oferty (M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 3, Warszawa 2023).

Niemniej, zwracam uwagę, że zastosowali Państwo instytucję zadatku. Wyższe odszkodowanie, o którym mowa powyżej, może stanowić także konsekwencję zastrzeżenia zadatku lub kary umownej (P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 3, 2018, art. 390, Nt 20). Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej wpłacony zadatek mogą Państwo zachować. Kwota wpłaconego zadatku może już de facto wyczerpywać Państwa roszczenie odszkodowawcze.

Odzyskanie nieruchomości

W zapytaniu wskazuje Pani, że chcieliby Państwo odzyskać nieruchomość, gdyż kupujący cały czas użytkują działkę opłacając tam prąd, a Państwo zostali pozbawieni posiadania nieruchomości. Należy tutaj wskazać, że jest to kwestia odrębna od zawartej przez Państwa umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i dochodzenia w ramach tej umowy ewentualnych roszczeń. Ponadto, z umowy przedwstępnej wynika, że wydanie przedmiotu umowy (nieruchomości) miało nastąpić dopiero w dniu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży. Akt notarialny nie został podpisany. Jest więc dla mnie niezrozumiałe, dlaczego kupujący od tak długiego czasu posiadają nieruchomość, władają ją jak swoją (opłacają rachunki), a Państwo zostali pozbawieni posiadania, skoro nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zakładam, że w księdze wieczystej nadal są Państwo wskazani jako właściciele.

W mojej ocenie powinni Państwo niezwłocznie podjąć czynności zmierzające do odzyskania naruszonego posiadania nieruchomości.

W pierwszej kolejności rekomenduję na piśmie sporządzić odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ze wskazaniem przyczyny odstąpienia wraz z informacją o zatrzymaniu wpłaconego zadatku zgodnie z umową. Jednocześnie w piśmie proszę wskazać, iż nieruchomość jest zajmowana bez tytułu prawnego, wobec czego wzywają Państwo do wydania nieruchomości w określonym przez siebie terminie (np. 14 dni) i jej opuszczenia, pod rygorem podjęcia dalszych kroków prawnych, w tym skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Pismo musi być sporządzone w formie papierowej i zostać wysłane listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Mogą Państwo doręczyć je osobiście za pokwitowaniem, ale istnieje wtedy ryzyko, że druga strona odmówi pokwitowania albo odbioru pisma (wtedy najlepiej udać się na miejsce ze świadkiem).

W braku wydania nieruchomości pozostanie Państwu skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.